Paleta odpovedí na otázky právnych problémov je viac ako pestrá. Ak položíte tú istú otázku piatim právnikom, môžete dostať až sedem odpovedí a názorov. A je tomu tak aj v otázkach medicíny, vedy, filozofie a pod.. Multiplicita je atribútom ľudskej spoločnosti. Účelom tohto článku je však podať vlastný názor na konkrétnu problematiku. Problematiku vymáhania nedoplatkov, ktorá je tŕňom vo výkone správy bytových domov väčšiny správcov.
Avšak je rozdiel medzi vymáhaním pohľadávok a ich speňažovaním. Aby bolo opodstatneniu a relevantnosti názorov uvedených v tomto príspevku učinené za dosť, podotýkam, že v mene spoločnosti Finlegal services s.r.o. a celého pracovného kolektívu mimosúdne vymáhame viac ako 50 000 dlhov, vykonali sme viac než 350 záložných práv, čo je dostatočné množstvo skúseností, na ktorom môže byť postavená odbornosť názorov. Rád by som však chcel upriamiť pozornosť na to, čo by mal obsahovať efektívny proces správcu, pokiaľ chce speňažiť dlhy vlastníka bytu alebo nebytového priestoru.
Ja dlhujem. Ty dlhuješ. Ja platím.
Každý z nás je, alebo bol, v postavení veriteľa alebo dlžníka. Nie je na tom nič atypické. Pozícia ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v zastúpení správcom bytového domu (pre účely článku budem používať pojem „správca“ v zmysle mandatára ostatných vlastníkov a budem ho stotožňovať s obsahom pojmu „spoločenstvo“) musí byť v tomto vzťahu ako veriteľa vždy silnejšia. A omnoho viac sa dá z tohto vzťahu vo vymáhaní nedoplatkov dosiahnuť, ak bude dlžník chápaný v jeho vlastnom existenčnom prostredí, individuálne každý zvlášť.
Aké kroky má správca vykonať v závislosti od individuálnych okolností týkajúcich sa dlhu alebo dlžníka? Kedy ich má vykonať? Kedy uplatniť nedoplatok dlžníka na súde a kedy to už stráca zmysel? Prečo si dohodnúť s dlžníkom skôr dohodu o zrážkach zo mzdy než dlžníka žalovať? A prečo nečakať kým istina dlhu narastie nad 2 000 eur za účelom vykonania dražby? To sú otázky na ktoré sa pokúsim v príspevku odpovedať. Pred upriamením pozornosti na samotnú problematiku by som rád upozornil na určitú slovnú legislatívnu nepresnosť pri používaní pojmov „dlh“ a „pohľadávka”. Je jasné že pohľadávku má veriteľ a povinnosť uhradiť dlh má dlžník. Vždy je to však dlžník, nikdy nie niekto ako „pohľadávkovník”, pripadne niekto inak nezmyselne pomenovaný. Ak je vlastník v omeškaní s úhradou čo i len jeden mesiac, stáva sa neplatičom, no aj keby platil podľa vystaveného predpisu, bude tak či tak stále dlžníkom. Na tom nie je nič negatívne, aj keď sa to môže zdať zvláštne. Prislúchajú mu z toho dôvodu všetky zákonné povinnosti ako dlžníkovi a správca nadobúda všetky pravá veriteľa. Toto je nutne uvedomiť si aj po obsahovej stránke. V situácii, kedy sa stáva z vlastníka dlžník, vzniká pre správcu niekoľko prvých možností. Prvou je nechať to tak. To je však závažnou chybou správcu. Žiaľ, stáva sa to bežne. Ak evidujete čo i len jeden mesiac omeškanú platbu, nikdy to nenechajte bokom. Už prvá nevykonaná úhrada má svoj dôvod. Je irelevantné, či je tento dôvod objektívny alebo subjektívny. Výška úhrady a výška poplatku za správu nie sú vo všeobecnosti také vysoké a nespôsobujú v prípade nevykonania úhrady vznik splatnosti celého dlhu tak, ako je to pri iných dlhoch. Úhrady vykonávané na základe § 7b ZVBNP sa stavajú splatnými za každý mesiac zvlášť a spôsobujú tzv. kumulatívny dlh. Znamená to, že sa dlh navyšuje postupne. Kumulácia dlhu síce spôsobuje časté problémy pri výpočte úroku z omeškania či zmluvnej pokuty, pri menšej dávke právnej zdatnosti sa tento výpočet dá zvládnuť. Správca má teda možnosť riešiť s dlžníkom situáciu, kedy dlh ešte nie je vysoký, je značne nový a zlikvidovať ho speňažením nie je až taký problém. Samozrejme, mám na mysli správcu, ktorému vznik nedoplatku nie je ľahostajný už hneď po jeho vzniku.
Uvažovať pred tým, ako (sa) začať súdiť
Prvé štádium vymáhania dlhu sa nazýva mimosúdnym, ale časovo by skôr pasovalo označenie predsúdne. Mimosúdnym z toho dôvodu, že už dlh vznikol, ale proti dlžníkovi ešte nie je podaný návrh na súde. Ak je mimosúdne vymáhanie vykonávané správcom aspoň v tých intenciách, o ktorých píšem, správca ani nebude musieť podať proti dlžníkovi návrh na súde, prípadne, aj keď áno, tak podanie návrhu na súd bude nutné len pre malé percento z celej skupiny dlžníkov. Každopádne ma prax naučila, že správcovia mimosúdne vymáhajú neradi. Vyžaduje si to totiž ich aktivitu, znalosti a úsilie, či už právne, filozofické, psychologické. V čom teda možnosti správcu v mimosúdnom vymáhaní spočívajú? Vznik nedoplatku predstavuje akýsi štartovací modul do právneho sveta možností a je len na správcovi, ktorú si vyberie. Kritériom pre vhodný vyber konkrétneho spôsobu riešenia by mali byť najmä rýchlosť vykonania úhrady a dostatočné zabezpečenie reálnosti jej vykonania.
Prvým samozrejmým krokom je doručenie výzvy na úhradu vo forme akéhosi upozornenia, že sa o vzniku dlhu vie a že bude jeho speňažovanie riešené. V tomto momente sa začína prvé štádium mimosúdneho vymáhania, tzv. vlastná réžia správcu. Začína sa hneď momentom vzniku dlhu a nemala by trvať viac ako dva, najviac tri mesiace. Vo vlastnej réžií by mal správca využiť všetky prostriedky mimosúdneho vymáhania, či už za účelom vymoženia pohľadávky alebo jej zabezpečenia. Aj keď nie všetky, tak nevyhnutne aspoň tie najbežnejšie. Ak nie je až tak zdatný, mal by vymáhanie zveriť tretej osobe čím skôr, ideálne hneď po vzniku dlhu. Pojmom „hneď” mám na mysli bezodkladne, okamžite, nečakať ani týždeň. To je druhým štádiom vymáhania a je najčastejšie vykonávané treťou osobou, najmä špeciálnou spoločnosťou akou je napríklad naša spoločnosť. Je nutné rozlišovať medzi podaním dlhu za účelom jeho vymoženia a postúpením pohľadávky. Postúpenie je právny inštitút spojený so zmenou vlastníckeho práva k pohľadávke (postúpenie pohľadávky podľa § 524 a nasl. Občianskeho zákonníka, ďalej ako „OZ“).
Prvé stretnutie s dlhom
No aj výzva na úhradu, pokiaľ má plniť svoj účel, musí mať určitý správny obsah a formu. Nie je celkom efektívne doručiť vlastníkovi výzvu v štýle „zaplať, inak bude vec postúpená súdu”. Toto určite nie je vhodné riešenie. Na Slovensku sú vedené približne dva milióny exekučných konaní a je skôr omylom myslieť si, že práve váš dlžník je tou osobou, ktorá ešte nepozná atribúty slovenského súdneho procesu a procesu exekúcie. Takže uvedením takéhoto upozornenia vo výzve na úhradu jej účel dosiahnete len ťažko, až vôbec. Jej obsah musí byť skôr psychologický a motivujúci k úhrade inak. Napríklad tým, že pokiaľ dlh nebude riešený, celková jeho výška presiahne určitú výšku, napr. pri výške istiny len 130 € je bežné, že celková výška dlhu bude v exekúcií presahovať výšku 600 €.
Výzvy na úhradu obsahujúce takúto informáciu majú za následok nárast vymožiteľnosti o viac ako tretinu. Nie je to však jediný faktor, ktorému sa musí pripisovať tento úspech. Pri vyšších istinách je vhodné operovať aj možnosťou výkonu zákonného záložného práva (pre účely tohto príspevku budem používať skratku „ZZP“) a uvedenie potenciálnej straty vlastníckeho práva k bytu alebo nebytovému priestoru. Efektívne je už aj samotné vymáhanie dlhu inou osobou ako veriteľom, jednoducho z psychologického motívu. To, ako dlho má trvať štádium mimosúdneho vymáhania je individuálne. Pri určení maximálnej časovej hranice treba vychádzať z troch princípov :
- pokiaľ nie je dlh uhradený alebo dostatočne zabezpečený,
- pokiaľ nevznikne nevyvrátiteľný predpoklad, že dlžník dlh uhrádzať nebude a
- aby sa zabránilo možnému premlčaniu dlhu.
Mimosúdne vymáhanie má aj svoju druhú fázu, v ktorej je dlh vymáhaný treťou osobou, špeciálnou spoločnosťou. Obsah a postupy vymáhania špecialistov je know-how každého zvlášť a je to otázka, na ktorú môžem odpovedať jedine za našu spoločnosť. Zveriť vymáhanie dlhu tretej osobe však každopádne považujem za vhodné riešenie. Rozhodnutie sa pre konkrétnu tretiu osobu alebo spoločnosť by malo byť podložené mnohými rozumnými dôvodmi, nie je to len otázka ceny.
Pokiaľ je aj vymáhanie zverené tretej osobe, prichádza zo strany správcu na rad pravidelná kontrola postupov, prípadne by si mal správca zabezpečiť povinnosť podávania pravidelných správ o činnosti a krokoch zo strany „vymáhateľa“. V tomto bode by som rád poukázal na bežnú prax advokátov a inkasných spoločností, kde je zvykom podávať návrhy na súdne konania oveľa skôr, ako je to nutné či vhodné. Každý dlh je žalovateľný, no nám ide o jeho speňaženie, o jeho efektívne vymáhanie, čo je úplne iný proces, než je na Slovensku zvykom.
Keď medzi dohodou a dohodou nie je len sémantický rozdiel
Vo všeobecnej praxi je návrh splátkového kalendára najčastejším úkonom vlastníka po oznámení existencie dlhu. Je preto najčastejším, lebo v skutočnosti je jeho obsahom jedine návrh dlžníka oddialiť úhradu a aj to po menších častiach. Neexistuje pádny dôvod neakceptovania takéhoto návrhu dlžníka, existuje však viacero dôvodov, prečo by mal správca pouvažovať nad inými možnosťami. Ak je napr. splátkový kalendár dohodnutý na viac ako šesť mesiacov, vzniká správcovi nepríjemná povinnosť sledovať pravidelnosť úhrad, ktorých výkon sa navyše viaže na dobrovoľné rozhodnutie dlžníka. Ak by sa dlžník rozhodol splátku neuhradiť, správca sa dostáva do rovnakej pozície, v ktorej bol pred jeho uzavretím. A je viac ako možné, že dlh bude ešte vyšší. Jediným svetlým bodom splátkového kalendára je možnosť dlžníka uhrádzať dlh v menších výškach postupne, čo pre neho predstavuje menšiu finančnú záťaž. Finančná záťaž je však pre každého jednotlivca iná a výkon úhrad je značne relatívny. Menej používaným inštitútom, avšak pre správcu výhodnejším, je dohoda o zrážkach zo mzdy podľa § 551 OZ, v zmysle ktorého „možno uspokojenie pohľadávky zabezpečiť písomnou dohodou medzi veriteľom a dlžníkom o zrážkach zo mzdy; zrážky zo mzdy nesmú byť väčšie, než by boli zrážky pri výkone rozhodnutia“.
Narozdiel od splátkového kalendára je povinnosť vykonávať úhrady vo forme zrážok na strane zamestnávateľa a jej porušením vzniká zamestnávateľovi priama zodpovednosť za vznik škody. Mohlo by sa zdať, že ide o trojstranný právny akt (správca – dlžník – zamestnávateľ), no v skutočnosti ide o dvojstranný právny úkon uzavretý medzi správcom a dlžníkom, ktorý sa zamestnávateľovi len prekladá na výkon. Samozrejme, aj tu je stála povinnosť správcu sledovať pravidelnosť úhrad, no v praxi je skôr štandardom zrážky zamestnávateľom vykonávať než nevykonávať, a to práve z dôvodu priamej zodpovednosti zamestnávateľa. Negatívnym momentom je neochota dlžníka dohodu uzatvárať, nakoľko pre neho nie je pozitívom, aby o jeho dlhoch vedeli v zamestnaní.
Tu je však nutné nezabúdať na pozíciu správcu. Ak vyhoviete dlžníkovi oddialiť úhradu dlhu v postupných častiach, je úplne v poriadku požadovať protiplnenie, a tým je práve napr. podpis dohody o zrážkach zo mzdy. Dlžník získal niečo, veriteľ tiež. Samozrejme za predpokladu, že je dlžník zamestnaný alebo že je poberateľom iného príjmu, napr. dôchodku. Okrem uvedených základných možností existujú v mimosúdnom vymáhaní aj ďalšie (napr. ručenie, postúpenie pohľadávky, uznanie dlhu, pristúpenie k záväzku, notárska zápisnica s exekučnou doložkou atď.), no vzhľadom na ich široké spektrum sa im budeme venovať v inom príspevku.
A je tu ešte ďalší dôvod, na základe ktorého by mal správca sledovať vznik nedoplatkov hneď od prvej chvíle. Vychádza z faktu, že ak dlžník neuhrádza platby za výkon jedného zo svojho najdôležitejšieho práva – práva na obydlie (je to pojem širší než pojem vlastníckeho práva), je tu potenciálne akýkoľvek tretí veriteľ s rovnakým problémom. Neakceptovanie tejto možnosti je častá chyba správcov. Domnievajú sa, že dlžník je len ich dlžníkom a že zveriť dlh do rúk advokáta za účelom podania návrhu na súdne konanie je tým najsprávnejším riešením. Z mojej praxe môžem posúdiť skôr opak, aj keď nemôžem uviesť, že je v určitých prípadoch nevhodné žalovať dlžníka. Súdne konanie predstavuje len nevyhnutný krok, nie je speňažovaním dlhu v pravom slova zmysle a jeho účinkom je následný nevyhnutný výkon exekúcie na majetok dlžníka. Mnohokrát je začatie súdneho konania zbytočným krokom. Prečo exekúcia často nie je efektívnym procesom, uvediem neskôr.
Nové kladivo rýchlejšie tĺcť nebude
Predtým, ako upriamim pozornosť na exekúcie, chcem poukázať na rozhodovaciu bežnú prax správcov, ktorej konečným záverom je výkon exekúcie na majetok dlžníka. Ako som uviedol, vo väčšine prípadov zdanlivého neúspechu v mimosúdnom vymáhaní (mám na mysli doteraz bežné spôsoby vymáhania, nie proces speňažovania „ako by to malo vyzerať´”) sa správcovia zbytočne a skoro obracajú na advokátov či súdnych exekútorov. Nie je to celkom vhodné riešenie, najmä ak takéto rozhodnutie nie je podložené správnym dôvodom. Podať návrh na vydanie platobného rozkazu alebo začať súdne konanie je vhodné až vtedy, keď nie je možné speňažiť dlh možnosťami v mimosúdnom vymáhaní. Práve tieto možnosti nie sú často vykonávané v pravom zmysle slova, čo je na škodu veci. Ak je však predpoklad podania návrhu na vydanie platobného rozkazu dôvodný, očakávajte, že exekučný titul v jeho vykonateľnej forme získate približne o rok a pol.
Priemerná dĺžka súdneho konania v civilných sporoch je totiž na Slovensku 21 mesiacov. Ak ste získali exekučný titul skôr, patríte medzi šťastnejších. O možnostiach v súdnych sporoch budem písať inokedy, teraz prejdime priamo k exekúciám. Ak po dlhých časových stratách získate exekučný titul, bez zbytočného odkladu podajte návrh na vykonanie exekúcie. K tomu však ale okrem iného potrebujete rozhodnutie vlastníkov na schôdzi. O tom, kto bude exekúciu vykonávať, rozhodne náhodným výberom elektronický systém Okresného súdu v Banskej Bystrici a súdny exekútor bude pridelený zo zoznamu tých, ktorí majú svoje sídlo v kraji, v ktorom má dlžník evidovaný trvalý pobyt.
Ono by to bolo v poriadku, avšak sami si môžete odpovedať na otázku, či chcete aby dlh vymáhal ten exekútor, ktorého prácu nepoznáte. A možno aj poznáte a výslovne nechcete aby dlh vymáhal. Môžete síce požiadať o zmenu exekútora, no rozhoduje o nej opäť súd a táto zmena je, oproti predchádzajúcemu režimu, spoplatnená poplatkom vo výške 16,50 €. Je síce pravdou, že si nevyberáte ani sudcu, ani úradníka na Okresnom úrade, no môžete si vybrať spoločnosť, ktorá bude realizovať obnovu bytového domu, výťahu, schodišťa a pod. Na zakúpené veci a vykonané dielo sa vzťahuje záruka, avšak na konanie súdneho exekútora nie.
Exekučný Sizyfos
Nie je to však novela exekučného poriadku, ktorá by bola základom tvrdenia, že jej výkon je málo efektívny. Prax hovorí jasnou rečou. Mám za to (aktuálne vo všeobecnosti), že dlžníka správca nežaluje hneď, ale až „keď je to ozaj nutné”. Myslím tým to, že uplynie aj viac ako pol roka, kým sa správca rozhodne dlh riešiť hoci aj podaním návrhu na súd. Pripomínam, že opisujem skôr aktuálne bežný jav, nie je mojim úmyslom poukázať na správnosť konania! Z mojej skúsenosti správcovia žalujú dlhy v priemere medzi 700 € až 1500 €. To určite nie je ani jeden, ani dva a ani sedem mesiacov po prvom vzniku dlhu. K tomu keď pripočítame priemernú dĺžku súdneho konania 21 mesiacov, máme lehotu zbytočne dlhých rokov. A stále ešte nemusí byť na svete exekučný titul. A keď sa tak stane, potrebujete rozhodnutie vlastníkov a až následne môžete podať návrh na jej vykonanie.
To už sa môže správca nachádzať v časovej strate 25 mesiacov po vzniku prvého dlhu. Po doručení poverenia už preberá v plnom smere aktivitu exekútor. Nech je akokoľvek rýchly, preskočiť lehoty uvedené v zákone nemôže. Spracovanie odpovedí zo žiadostí o poskytnutie súčinnosti, doručenie upovedomenia o začatí exekúcie (ak sa ho vôbec podarí doručiť), vydanie príkazu na začatie exekúcie, vydanie exekučného príkazu na vykonanie exekúcie a možných iných úkonov, spôsobujú predĺženie potenciálneho speňaženia dlhu o ďalšie dva mesiace. Nachádzame sa v čase 27 mesiacov od momentu vzniku dlhu (s istou dávkou vedeckej nepresnosti) a pokojne môžeme tvrdiť dva a pol roka od momentu vzniku dlhu. Uvedené navyše platí za predpokladu, že dlžník sa nebude právne brániť. Ak podá proti rozhodnutiu súdu odvolanie, proti upovedomeniu o začatí exekúcie námietky, prípadne návrh na zastavenie exekúcie, návrh na odklad exekúcie atď., celková dĺžka konania sa môže predĺžiť až o ďalších 12 mesiacov, aj viac.
Azda najdôležitejšie je uvedomiť si, že poradie vo výkone exekúcie (platí pri spôsobe vykonávania zrážkami zo mzdy a zrážkami z iných príjmov, ale aj prikázaním pohľadávky z účtu v banke) sa získava vydaním príkazu na začatie exekúcie a je mrhaním energie byť si istý, že v tomto poradí bude správca väčšinou prvý. Ak totiž osoba, ktorá neplatí ani úhrady za základné práva, akým právo na obydlie jednoznačne je, určite neplatí ani menej dôležité platby a z toho dôvodu je viac ako isté, že budete v exekúcií až niekoľkí v poradí a kým príde na speňaženie „vašej” pohľadávky, budete musieť počkať ďalších niekoľko mesiacov, možno rokov. Mohlo by sa namietať že existujú aj iné spôsoby vykonania exekúcie, sú však atypické a ich výkon záleží od exekútora in conreto (napr. súpis hnuteľných vecí a ich následný predaj, predaj nehnuteľnosti, exekúcia postihnutím iných majetkových práv a pod.).
Utekať 50 minút je na ciferníku to isté ako cúvať 10 minút
Je tu ale ešte aj iný dôvod, ktorý spôsobuje určitú bezvýznamnosť exekúcií. Vychádza z princípu kumulatívnosti pravidelných (ne)úhrad. Ak totiž správca žaluje určitú dlžnú sumu, žaluje ju vždy fixnú (aj keď v podstate žaluje dlžníka, nie sumu). Ak by chcel mať správca žalovanú vyššiu sumu, musel by podať vo zvyšnej časti nový návrh na súd a znovu zaplatiť súdny poplatok. Exekúciu nie je možné vykonať nad rámec exekučného titulu, návrhu na vykonanie exekúcie a poverenia súdu na vykonanie exekúcie. Za predpokladu, že sa dlh navyšuje a predpokladu, že sa speňažovanie dlhu začne o cca 25 mesiacov (až vôbec), je nevyhnutný záver, že účtovná hodnota dlhu bude na istine vyššia ako 2 000 €, no exekúcia sa bude vykonávať stále len pre žalovanú sumu. A tu sa otvára nová možnosť pre správcu (ostatných vlastníkov) – výkon zákonného záložného práva formou dobrovoľnej dražby. Problémom ale je, že výšku dlhu v budúcom exekučnom konaní nie je možné predvídať a túto skutočnosť správca zistí až a posteriori, teda až v samotnom výkone exekúcie.
V praxi som sa už stretol aj s prípadmi, v ktorých bola istina nad 2 000 €, tá istá pohľadávka bola predmetom výkonu exekúcie vo výške 783 € a na otázku, či by nebolo vhodnejšie a rýchlejšie speňažiť dlh výkonom dražby, mi bolo oznámené negatívne stanovisko s odôvodnením, že je to ich rozhodnutie a výkon exekúcie je tou lepšou cestou. No jedine ak by bol rozhodujúcim faktorom sociálny prístup správcu k dlžníkovi z dôvodu možnosti straty vlastníckeho práva k bytu. Sociálnym prístupom k dlžníkom sa však pohľadávky nevymôžu a spôsobujú presne opačný efekt.
Aby exekútor neexekvoval svojho navrhovateľa
Ak by proti dlžníkovi bolo vedených menej ako napr. šesť exekúcií, je nutné vykonať podrobnejšiu analýzu prípadu a je na individuálnom zvážení správcu, či bude dlh žalovať alebo nie. Ak je proti dlžníkovi vedených vyšší počet exekúcií, je namieste pouvažovať skôr nad iným spôsobom speňaženia dlhu, napríklad výkonom zákonného záložného práva. Sú ešte dva momenty, na ktoré chcem poukázať v súvislosti s exekúciami. Prvým momentom je možnosť preveriť si skutočnosť vedenia exekúcie nielen prostredníctvom katastra nehnuteľností (ak je evidované vlastnícke právo k nehnuteľnosti), ale aj prostredníctvom pomerne nového inštitútu, ktorým je „Centrálny register exekúcií” (ďalej ako „CRE“). Účelom CRE je evidovať všetky prebiehajúce exekúcie na Slovensku. Jeho výhodou je, že za relatívne malý poplatok (2 € s postupným klesaním výšky poplatku v závislosti od počtu lustrácií) je možné prelustrovať skutočnosť výkonu exekúcie na konkrétnu osobu.
Druhým momentom je finančná záťaž správcu v súdnom konaní a v exekúcií. V súdnom konaní je nevyhnutné uhradiť súdny poplatok podľa z. č. 71/1992 Zb. o súdnych poplatkoch a poplatku za výpis z registra trestov (prípadne menší poplatok v prípade podania návrhu podľa nového z. č. 307/2016 Z. z. o upomínacom konaní a o doplnení niektorých zákonov) a uhradiť tiež trovy advokáta podľa vyhlášky č. 655/2004 Z. z. o odmenách a náhradách advokátov za poskytovanie právnych služieb. Advokátovi a súdu je totiž nevyhnutné zaplatiť. Súdu nevyhnutne pri podaní návrhu, advokátovi možno nie hneď, no s odstupom času určite (napr. pri ukončení konania) a správca nemá záruku, že tieto úhrady budú dlžníkom preplatené v exekúcii.
V exekúcii síce platí zásada, že trovy exekúcie znáša dlžník, no v prípade jej neúspechu sa toto bremeno prenáša na stranu oprávneného (platí s určitými výnimkami, no sú skôr atypické). Ľahko sa teda môže stať, že správca bude zbytočne znášať trovy súdneho konania, trovy právneho zastúpenia v súdnom konaní, trovy právneho zastúpenia v exekučnom konaní a náhradu trov exekúcie. A to všetko len z dôvodu neopatrnosti či slabšej obozretnosti. Nejde ani o náklady správcu, ale o náklady ostatných vlastníkov bytového domu, ktorí majú rozhodovaciu právomoc. A na to netreba zabúdať.
Klára vie, ako si má pýtať potvrdenie
Superprioritný a vecný charakter ZZP sa začal v praxi objavovať po nadobudnutí vlastníckeho práva k nehnuteľnosti vydražiteľom na dražbe a jeho následnom prevode na tretiu osobu. Pri tomto prevode okresné úrady požadujú potvrdenia od správcu bytového domu o neexistencii nedoplatkov na nehnuteľnosti. Nechápem, z akého dôvodu okresné úrady požadujú tieto potvrdenia len pri kúpnych zmluvách a nie pri prevode všeobecne (napr. aj pri darovacej zmluve) a tiež pri prechode vlastníckeho práva (napr. udelením príklepu licitátora na dražbe a zaplatením ceny vydražiteľom). Nevydanie takéhoto potvrdenia správcom predstavovalo prekážku prevodu z vydražiteľa na tretiu osobu a následne častú žalobu s pasívnou legitimáciou rôznych osôb, ktorým tieto súdne spory nepridávali na „kredite”.
Len úzka skupina peňažných ústavov akceptuje superprioritné poradie ZZP a pri výkone svojho zmluvného záložného práva prednostne uhrádzajú možné nedoplatky v prospech ostatných vlastníkov. Väčšina peňažných ústavov rieši tento problém problematickým spôsobom, ktorým spôsobuje maximálne zánik pohľadávky peňažného ústavu, nie však pohľadávky ostatných vlastníkov. Aktuálne sa z toho dôvodu stáva bežnou praxou „skrytá“ formulka v notárskej zápisnici o priebehu dražby, ktorá obsahuje informáciu o tom, že na nehnuteľnosti môžu viaznuť nedoplatky podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej ako „BytZ“) a že sa tieto nedoplatky netýkajú zákonného postupu výkonu zmluvného záložného práva. Je to ustanovenie, ktoré chráni navrhovateľa dražby a aj dražobníka a zabezpečuje im dostatočnú ochranu pred neopatrným vydražiteľom.
Tento krok však nemá dosah na dlh vlastníka, ktorý vznikol podľa BytZ. Správca by preto mal mať za to, že ZZP z titulu výkonu dražby nezaniklo a už vôbec nezanikol dlh, ktorý je ZZP zabezpečený. Vydanie potvrdenia o tom, že na nehnuteľnosti neexistujú nedoplatky, je krokom, ktorým ide správca proti vlastným záujmom, resp. proti záujmom ostatných vlastníkov. Problémom môže byť vydanie potvrdenia adresované konkrétnej osobe „Asterix Obelix“ o tom, že uvedená osoba nemá nedoplatky. Takéto potvrdenie je však ľahko zameniteľné s potvrdením, že na nehnuteľnosti nie sú evidované nedoplatky. Najmä vtedy ak je Asterix Obelix aktuálnym vlastníkom nehnuteľnosti, ktorej sa potvrdenie týka. Je len na obozretnosti úradníkov Okresného úradu aby si nezamieňali „malú Kláru“ s „Klárou Malou“.
JUDR. Mgr. Marek Perdík
perdik@finlegal.sk
tel. 0918 628 240
