nedeľa, 14 augusta, 2022
DomovObnova domuPrednosť záložného práva podľa bytového zákona

Prednosť záložného práva podľa bytového zákona

JUDr. Mgr. Marek Perdík, Finlegal services s. r. o.

O záložnom práve vo všeobecnosti

Inštitút záložného práva upravuje zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v platnom znení (ďalej len ako „Občiansky zákonník“ alebo „OZ“) v § 151a a nasl. Systematicky je zaradené do druhej časti, tretej hlavy Občianskeho zákonníka, ktorá má názov práva k cudzím veciam. Podľa právnej teórie plní zabezpečovaciu a uhradzovaciu funkciu. Záložné právo spravidla vzniká spôsobmi uvedenými v § 151e OZ (registráciou v Notárskom centrálnom registri záložných práv, zápisom v katastri nehnuteľností, registráciou v osobitnom registri, odovzdaním hnuteľnej veci záložnému veriteľovi alebo tretej osobe do úschovy), ak samotný Občiansky zákonník alebo osobitný zákon neustanovuje inak. Na účely tohto príspevku je rozhodujúci vznik podľa § 151e ods. 2, v zmysle ktorého: „Záložné právo k nehnuteľnostiam, bytom a nebytovým priestorom vzniká zápisom v katastri nehnuteľností, ak osobitný zákon neustanovuje inak.“ A v tomto prípade osobitný zákon jeho vznik aj inak ustanovuje. Týmto osobitným zákonom je zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v platnom znení (ďalej len ako „bytový zákon“ alebo ,,BytZ“).

Vznik, trvanie a účel zákonného záložného práva

Zákonné záložné právo upravuje ust. § 15 ods. 1 bytového zákona. Vzniká v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome priamo zo zákona ku každému bytu, resp. nebytovému priestoru v bytovom dome za účelom zabezpečenia splatných pohľadávok ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktoré vznikli z titulu neuhradených mesačných zálohových platieb za služby spojené s užívaním bytu a do fondu prevádzky, údržby a opráv, na účely zabezpečenia pohľadávok záložného veriteľa, resp. za účelom zabezpečenia pohľadávok, ktoré vznikli z právnych úkonov týkajúcich sa bytového domu ako spoločnej nehnuteľnosti všetkých vlastníkov a z právnych úkonov týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru ako konkrétnej individuálnej jednotky v bytovom dome alebo pohľadávok, ktoré z takého právneho dôvodu vzniknú v budúcnosti.

Toto záložné právo, ako je vyššie uvedené, vzniká priamo zo zákona v momente nadobudnutia prvého vlastníckeho práva k bytu alebo nebytovému priestoru, resp. odo dňa účinnosti príslušného ustanovenia bytového zákona podľa toho, ktorá skutočnosť nastala skôr. Účelom zakotvenia záložného práva priamo v zákone bolo:

  1. pôsobiť prevenčne na vlastníkov bytov a nebytových priestorov, aby si svoje zákonné povinnosti podľa § 10 ods. 1 a ods. 6 BytZ plnili riadne a včas a
  2. ochrana ostatných vlastníkov bytov voči porušiteľom zákonných ustanovení neplnením si uvedených povinností, ktoré povinnosti, resp. dlhy zaťažujú ostatných vlastníkov, ktorí si svoje povinnosti plnia riadne.

V zmysle ust. § 10 ods. 1 BytZ: „Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome sú povinní v súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy poukazovať preddavky mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv, a to od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Výšku preddavku do fondu prevádzky, údržby a opráv určia vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome spravidla vždy na jeden rok vopred tak, aby sa pokryli predpokladané náklady na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu“ a podľa ods. 6 „sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome povinní mesačne vopred uhrádzať úhrady za plnenia na účet domu v banke“.

Z citovaného zákonného ustanovenia vyplýva, že povinnosť vykonávať úhrady má už vlastník bytu a nebytového priestoru a daná povinnosť sa neviaže na reálne užívanie nehnuteľnosti, ale na fakt existencie vlastníckeho práva k nej. S nadobudnutím vlastníckeho práva k bytu a nebytovému priestoru je priamo zo zákona nerozlučne spojený vznik povinnosti vykonávať predmetné úhrady. Uvedený záver podporuje aj § 10 ods. 7 BytZ, podľa ktorého „vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorý sa neužíva, sa nemôže domáhať upustenia od povinnosti uhrádzať preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrady za plnenia a platby za správu“.

V tomto kontexte si je zároveň potrebné uvedomiť aj skutočnosť, že pohľadávka zabezpečená zákonným záložným právom v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov je pohľadávkou nerozlučne spätou s existenciou bytu alebo nebytového priestoru v tom-ktorom bytovom dome a zároveň pohľadávkou nezameniteľnou s inou pohľadávkou, nakoľko je v ktoromkoľvek štádiu jej vymáhania možné identifikovať dlžníka a veriteľa, ako aj právny titul jej vzniku. Každoročne vystavený rozpis platieb už len účtovne určuje výšku úhrady pre toho-ktorého vlastníka v súlade s faktickým stavom užívania bytu/nebytového priestoru.

Zákonné záložné právo vzniká spolu so vznikom pohľadávky, avšak platí, že pohľadávka, ktorú zákonné záložné právo zabezpečuje, sama o sebe reálne vzniká už v momente nadobudnutia vlastníckeho práva k bytu prvým vlastníkom, napriek tomu, že sa stane splatnou až v budúcnosti. Ide totiž o pohľadávku, ktorá – ako je to aj vyššie uvedené – je nerozlučne spätá s existenciou bytu alebo nebytového priestoru v bytovom dome. Uvedenému nasvedčuje aj skutočnosť, že pokiaľ sa byt alebo nebytový priestor neužíva konkrétnou osobou, vlastníka to nezbavuje povinnosti vykonávať úhrady do fondu prevádzky, údržby a opráv a úhrady za plnenia.

V zmysle ust. § 15 ods. 3 BytZ: „Záložné právo podľa odseku 1 trvá počas celej existencie predmetu záložného práva.“ Predmetné ustanovenie, doplnené do bytového zákona novelou č. 63/2019 Z. z. účinnou od 01.04.2019, deklaruje vecnoprávny substrát zákonného záložného práva, tzn. predmetom zákonného záložného práva je byt alebo nebytový priestor bez ohľadu na jeho vlastníka, resp. akúkoľvek zmenu v osobe vlastníka.

Problematika zápisu do katastra nehnuteľností – je alebo nie je potrebný zápis v liste vlastníctva a aké je vlastne poradie zákonného záložného práva?

Podľa ust. § 4 ods. 1 a 2 zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov (ďalej len „katastrálny zákon“) „Práva k nehnuteľnostiam sa do katastra zapisujú vkladom práv k nehnuteľnostiam do katastra (ďalej len „vklad“), záznamom práv k nehnuteľnostiam do katastra (ďalej len „záznam“) a poznámkou o právach k nehnuteľnostiam v katastri (ďalej len „poznámka“). Zápisom práv k nehnuteľnostiam sa rozumie vklad, záznam a poznámka.“

Z ust. § 34 ods.1 katastrálneho zákona je možné vyvodiť formu zápisu práv k nehnuteľnostiam v prípade zákonného záložného práva, nakoľko ustanovuje, že ,,práva k nehnuteľnostiam, ktoré vznikli, zmenili sa alebo zanikli zo zákona, (…) sa do katastra zapisujú záznamom, a to na základe verejných a iných listín“. 

V zmysle ust. § 35 ods. 2, písm. a) katastrálneho zákona: ,,Prílohou návrhu na vykonanie záznamu je verejná listina alebo iná listina, ktorá potvrdzuje právo k nehnuteľnosti; ak ide o zápis záložného práva, ktoré vzniká zo zákona, listinu preukazujúcu existenciu pohľadávky nie je potrebné prikladať.“

Z vyššie uvedených zákonných ustanovení možno vyvodiť nasledovné:

  1. zákonné záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome vzniká priamo zo zákona,
  2. zápis zákonného záložného práva sa na liste vlastníctva vykonáva formou záznamu,
  3. ak ide o zápis zákonného záložného práva, listinu preukazujúcu existenciu pohľadávky nie je potrebné prikladať.

V zmysle ust. § 5 ods. 2 katastrálneho zákona: ,,Záznam je úkon okresného úradu plniaci evidenčné funkcie, ktoré nemajú vplyv na vznik, zmenu ani na zánik práv k nehnuteľnostiam.“

To znamená, že na vznik zákonného záložného práva podľa ust. § 15 ods. 1 BytZ nie je potrebná žiadna iná právna skutočnosť v zmysle ust. § 151e ods. 1 OZ. Samotný katastrálny zákon záznamu nepriznáva konštitutívne, ale iba deklaratórne účinky. Nakoľko vznik zákonného záložného práva k bytu nie je podľa § 15 ods. 1 BytZ podmienený jeho zápisom v katastri nehnuteľností (záznam plní iba evidenčnú funkciu), toto právo vzniká na základe inej právnej skutočnosti a časovo nie je viazané na moment právoplatnosti rozhodnutia okresného úradu – katastrálneho odboru, o vykonaní zápisu vo forme záznamu. Z uvedených vyplýva, že časovým momentom vzniku zákonného záložného práva k bytu alebo nebytovému priestoru je nadobudnutie vlastníckeho práva k nehnuteľnosti prvým vlastníkom, resp. dátum účinnosti príslušného zákonného ustanovenia, na základe ktorého vzniklo. Záznamom sa len deklaruje vznik tejto inej skutočnosti.

Tiež neplatí, že v prípade neexistencie záznamu o zákonnom záložnom práve na liste vlastníctva zákonné záložné právo nevzniklo, nakoľko všeobecne záväzné právne predpisy s jeho zápisom vo forme záznamu nespájajú žiadne právne účinky. Z toho dôvodu sa nemôže ani akékoľvek skutočné poradie zákonného záložného práva odôvodňovať poradím jeho formálneho zápisu na liste vlastníctva, nakoľko takýmto zápisom nevzniká. Na vznik zákonného záložného práva nie je potrebný zápis na liste vlastníctva, keďže samotný zákon (ako bytový, tak aj katastrálny) určujú, že vzniká na základe inej skutočnosti a záznamom sa len deklaruje jeho vznik. Uvedené tvrdenia sú podporené aj početnou judikatúrou súdov, napr. uznesenie Krajského súdu v Trnave, sp. zn. 43 Sa 32/2017, z 31. 1. 2019 „Ak má žalovaný (Poznámka: okresný úrad) k dispozícii príslušný list vlastníctva, z ktorého zistil existenciu obytného domu a nebytového priestoru ako aj ich vlastníkov, má k dispozícii všetky potrebné podklady pre konanie o zápise záznamu vzniku zákonného záložného práva.“ (pozri aj Uznesenie Krajského súdu v Prešove, sp.  zn. 1 Sa 16/2016, z 14. 3. 2017).

Dnes je už bežnou praxou záznam ohľadom zákonného záložného práva na tzv. nultom poradí (záznam na liste vlastníctva na najvyššom mieste v časti „C“ mimo poradia iných záložných práv). Uvedený zápis však plní len formálnu informačnú funkciu a má za úlohu upozorňovať na skutočnosť existencie zákonného záložného práva a chrániť nadobúdateľov bytu/nebytového priestoru pred možnou existenciou nedoplatku.

Prednosť zákonného záložného práva a judikatúra súdov SR

S ohľadom na vyššie citované zákonné ustanovenia a v súvislosti s časovým momentom vzniku zákonného záložného práva v prospech ostatných vlastníkov je nepochybné, že zákonné záložné právo k nehnuteľnosti, akou je byt alebo nebytový priestor v bytovom dome, má prednosť pred akýmkoľvek iným záložným právom iného záložného veriteľa, a to aj vtedy, ak je na liste vlastníctva zapísané ako ďalšie v poradí. Nezáleží pritom, či pôjde o zmluvné záložné právo, ktoré sa do katastra nehnuteľností zapisuje vkladom s právotvorným účinkom alebo napr. exekučné záložné právo, ktorého moment vzniku príslušné ustanovenia zákona č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti (Exekučný poriadok) priamo nevymedzujú. Najvyšší súd Slovenskej republiky (ďalej ako „NSSR“) zaujal aj k tejto problematike stanovisko v rozsudku 1Sžo 26/2008 z 22.07.2008, v ktorom konštatuje: ,,Vôľou zákonodarcu (v ustanoveniach OZ) bolo ustanoviť rovnaké právne postavenie oprávnených zo záložného práva bez ohľadu, či ide o zmluvné záložné právo alebo daňové alebo exekučné záložné právo.“

V uvedenom rozsudku NSSR zo zoznamu záložných práv, ktoré majú vzájomne rovnocenné právne postavenie, zákonné záložné právo vynechal, čím mu nepriamo priznal nadradené právne postavenie oproti ostatným záložným právam. V predmetnom rozsudku sa ďalej uvádza: „Inštitút vkladu je založený na princípe konštitutívnosti, čo znamená, že zmluvné vecné práva k nehnuteľnostiam vznikajú, menia sa a zanikajú až vkladom do katastra“. Argumentom a contrario opäť priznal zákonnému záložnému právu iné právne postavenie, nakoľko sa na jeho účinky nevťahujú ustanovenia týkajúce sa vkladu.

Toto tvrdenie podporuje aj rozsudok Krajského súdu Bratislava zn. 3Cob/233/2013 z 28.01.2015, v ktorom je uvedené: „Poradie záložných práv sa zásadne spravuje časom vzniku. Odvolací súd je zhodne so súdom prvého stupňa toho názoru, že ustanovenie § 151k ods. 1 OZ rieši poradie ZMLUVNÝCH záložných práv, pričom poradie uspokojenia viacerých záložných práv k tomu istému zálohu je rozhodujúce poradie ich registrácie v registri záložných práv, alebo v osobitnom registri. To sa týka aj záložného práva k nehnuteľnostiam, bytom a nebytovým priestorom, ktoré sa zapisujú do katastra nehnuteľností. Pri zákonnom záložnom práve je rozhodujúci čas jeho vzniku.

Tzv. ,,superprioritné“  postavenie zákonného záložného práva napokon konštatoval aj Najvyšší súd  Slovenskej republiky, ktorý v rozhodnutí 10Sžr/144/2012 z 25.09.2013, týkajúcom sa konania o oprave chyby v katastrálnom operáte, predmetom ktorého bol výmaz záznamu zákonného záložného práva z dôvodu vydraženia nehnuteľnosti na dražbe, konanej na návrh zmluvného záložného veriteľa, a judikoval nasledovné: ,,Odvolací súd jednoznačne uvádza, že správa katastra v konaní o oprave chyby v katastrálnom operáte pochybila, ak pri rozhodovaní vychádzala z ust. § 151 ma ods. 3 OZ, podľa ktorého pri výkone záložného práva záložným veriteľom, ktorého záložné právo je v poradí rozhodujúcom na uspokojenie záložných práv registrované ako prvé, sa záloh prevádza nezaťažený záložnými právami ostatných veriteľovOdvolací súd uvádza, že zo žiadneho dôkazu, ktorý by bol v konaní o oprave chyby v katastrálnom operáte predložený, nevyplýva skutočnosť (ako to správne uviedol krajský súd), že by došlo k zániku zákonného záložného práva zriadeného podľa § 15 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, nakoľko toto je viazané na nehnuteľnosť, a preto jej prechodom na právneho nástupcu na neho v plnom rozsahu prechádza.

Rovnako sa k problematike vecného charakteru zákonného záložného práva podľa § 15 BytZ vyjadril aj Krajský súd v Trnave sp. zn. 11Co/425/2013 z 13.12.2013, podľa ktorého „vydaním predbežného opatrenia, ktorým by bolo zakázané odporcovi (stavebné bytové družstvo) nakladať s nehnuteľnosťou až do právoplatného rozhodnutia konania vo veci samej, mohlo by dôjsť k narušeniu ekonomickej činnosti nevyhnutnej pre plnenie povinnosti odporcu voči vlastníkom bytov a nebytových priestorov. Z pohľadu výkonu záložného práva je bezpredmetné, kto je vlastníkom bytu, pretože dlžoba sa viaže na byt a je zabezpečená zákonným záložným právom“. Je teda nesprávnym postupom, na základe ktorého dôjde k výmazu zápisu zákonného záložného práva po vykonaní dobrovoľnej dražby a k ponechaniu zápisu zmluvného záložného práva. Takýto postup Okresného úradu je príkladom logickej chyby „post hoc ergo propter hoc“, teda keď sa z časovej súvislosti dvoch javov (zápis zákonného záložného práva a zápis zmluvného záložného práva) automaticky vyvodí ich časová súvislosť a následnosť. Nie je však možné dávať do jednej skupiny záložných práv zákonného záložné právo podľa bytového zákona a zmluvné záložné právo podľa OZ a aplikovať za účelom určenia poradia výslovne ustanovenia OZ.

Prednosť záložného práva vyplýva aj z rozhodnutia Krajského súdu v Trnave, sp. zn. 23 Co 370/2011 z 18. 6. 2012 podľa ktorého „každý ďalší záložný veriteľ musí byť uzrozumený, že aj keď by jeho záložné právo bolo zapísané na liste vlastníctva ako prvé v poradí, vzhľadom na záložné právo vznikajúce priamo zo zákona podľa § 15 ods. 1 ZoVB, by právo prednosti malo práve zákonné záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Rozhodujúce by však malo byť, či v čase realizácie záložného práva ďalším záložným veriteľom, napr. bankou, existuje voči dlžníkovi neplatičovi reálne splatná pohľadávka v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.“

Finálna bodka v podobe rozhodnutia Najvyššieho súdu SR

Koľko sudcov, toľko chutí. Existuje mnoho rozhodnutí na okresnej či krajskej úrovni, ktoré potvrdzujú tú ktorú teóriu v rovine poradia zákonného záložného práva. Je síce pravdou, že pokiaľ sa aj v „negatívnych“ rozhodnutiach zameriame priamo a čisto len na rovinu zákonného záložného práva, tak nenájdeme výslovne prejavený názor, že toto záložné právo nie je prvé v poradí. Ale dokazovať negatívnu skutočnosť je možné len prostredníctvom inej pozitívnej skutočnosti, čo je v právnej lingvistike väčšinou problém. Dňa 29. júna 2020 však vydal Najvyšší súd SR uznesenie pod spisovou značkou 1Cdo/147/2018, ktoré je možné právom označiť za prelomové vzhľadom na svoj charakter a význam. Predmetom sporu bola otázka určenia prednostného záložného veriteľa medzi Spoločenstvom JUH, so sídlom vo Veľkom Krtíši (ako žalobcom), a ČSOB stavebnou sporiteľňou, a.s., so sídlom v Bratislave (ako žalovanou). Vo veci bolo podané žalobcom dovolanie, ktoré Najvyšší súd SR odmietol.

Žalovaná oznámila žalobcovi výkon záložného práva formou dobrovoľnej dražby, s čím žalobca nesúhlasil, o svojom nesúhlase upovedomil žalovanú 21. augusta 2015, no žalovaná napriek tomu od výkonu záložného práva neupustila. Okresný súd Veľký Krtíš rozsudkom z 13. mája 2016 č. k. 11 C 1/2016-97 určil, že žalobca je prednostným záložným veriteľom k predmetu zálohu. Na odvolanie žalovanej Krajský súd v Banskej Bystrici rozsudkom z 28. marca 2018 sp. zn. 15 Co 13/2017 napadnutý rozsudok potvrdil.

Z odôvodnenia rozhodnutia Krajského súdu vyberáme: „K námietke žalovanej týkajúcej sa nesprávneho právneho posúdenia v súvislosti s aplikáciou § 15 zákona č. 182/1993 Z.z. vo vzťahu k § 151a, § 151e ods. 2 a § 151c ods. 2 Občianskeho zákonníka odvolací súd konštatoval, že právny výklad žalovanej uvedený v odvolaní, považuje za tendenčný a nesprávny, nerešpektujúci prednostné právo zákonného záložného veriteľa. Súd prvej inštancie vo svojom rozhodnutí zrozumiteľne, presvedčivo odôvodnil svoje rozhodnutie, na ktoré v tomto smere odvolací súd odkázal a jeho správnosť zdôraznil. Podľa odvolacieho súdu bolo v posudzovanom prípade zásadným významom vyriešenie otázky, kedy skutočne vzniká záložné právo podľa § 15 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. a to aj vzhľadom na všeobecnú právnu úpravu záložného práva podľa § 151a a nasl. Občianskeho zákonníka. Vznik, existencia a zánik záložného práva je podmienený vždy danosťou konkrétnej pohľadávky veriteľa voči dlžníkovi. Platné teda nemôže vzniknúť záložné právo k neexistujúcej pohľadávke. Tento záver o akcesorickom vzťahu zákonného záložného práva k určitej pohľadávke je vyjadrený v rozhodnutí najvyššieho súdu sp. zn. 6 MCdo 8/2010, na ktoré žalovaná v konaní viackrát poukázala. S jej argumentáciou však odvolací súd nesúhlasil, vychádzajúc zo zmyslu a účelu tohto inštitútu (zákonného záložného práva), keď toto záložné právo sa zriaďuje s prevodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru a nie je závislé od vôle vlastníka bytu alebo nebytového priestoru. Záložné právo vzniká priamo zo zákona, bez toho, aby sa k jeho vzniku vyžadovala ďalšia právna skutočnosť, napr. rozhodnutie štátneho orgánu. Podľa názoru odvolacieho súdu rešpektujúc platnú právnu úpravu vzniku záložného práva k nehnuteľnostiam, ako aj princíp akcesority záložného práva ako vedľajšieho záväzku, možno vyvodiť záver, že táto interpretácia predstavuje pre tretie osoby (najmä ďalších záložných veriteľov) značnú neistotu v právnych vzťahoch, keď ide o zabezpečenie a uspokojenie ich splatných pohľadávok. Na každom byte alebo nebytovom priestore môže vzniknúť viac záložných práv z rôznych právnych titulov (zákonné, zmluvné), pričom súčasná platná právna úprava trvá na uplatnení zásady „prior tempore potior iure“ bez existencie výnimky určenej zákonom (§ 151k ods. 1 Občianskeho zákonníka). Ako vyplynulo z dokazovania s prihliadnutím na § 151k ods. 1 Občianskeho zákonníka, zákonné záložné právo bolo registrované skôr. Keďže tento zápis má len deklaratórny charakter, táto skutočnosť nemusí byť zapísaná na LV. Každý ďalší záložný veriteľ musí byť uzrozumený s tým, že aj keď jeho záložné právo bolo zapísané na LV ako prvé v poradí, vzhľadom na záložné právo vznikajúce priamo zo zákona, by právo prednosti malo mať práve zákonné záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome. Je preto rozhodujúce, či v čase realizácie záložného práva ďalším záložným veriteľom, v danom prípade žalovaným, existuje voči konkrétnemu dlžníkovi v dome reálne splatná pohľadávka v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Na výkon zákonného záložného práva sa vyžaduje vždy existencia konkrétnej pohľadávky, čo bolo v konaní pred súdom prvej inštancie preukázané.“

Proti rozsudku Krajského súdu podala žalovaná dovolanie, ktoré však Najvyšší súd SR odmietol.

Čo považujeme za významné, je optika nazerania na problém zákonného záložného práva v roku 2020, čo sa prejavuje v odôvodnení uznesenia Najvyššieho súdu SR ako súdu dovolacieho, v ktorom považoval za potrebné doplniť, „že v súvislosti s existenciou viacerých záložných práv sa javí byť problematické poradie záložných práv zvlášť v prípade ak jedným z nich je práve zákonné záložné právo (§ 15 zákona č. 182/1993 Z.z.). V prípade zákonného záložného práva platí, že na rozdiel od všeobecnej právnej úpravy v Občianskom zákonníku, v § 15 ods. 1 zákon č. 182/1993 Z.z. zákonodarca nerozlišuje medzi zriadením a vznikom záložného práva, používa iba pojem „vznik záložného práva“, z čoho je možné usudzovať, že sa zriaďuje a vzniká nadobudnutím vlastníckeho práva k bytu a k nebytovému priestoru v bytovom dome. Ako správne uviedol aj odvolací súd, nemožno však opomenúť akcesorický vzťah záložného práva (aj zákonného) k samotnému záväzku, v dôsledku ktorého samotný vznik záložného práva je svojim spôsobom podmienený existenciou určitej pohľadávky veriteľa voči dlžníkovi. Preto aj v prípade zákonného záložného práva je nutné konštatovať, že jeho vznik je podmienený až vznikom samotnej pohľadávky (nie však samotného nedoplatku – pozn. autora článku), pričom do tohto času má jeho evidencia v príslušnom registri (kataster nehnuteľností) predovšetkým informačný charakter. To znamená, že ak pohľadávka ďalšieho záložného veriteľa zapísaného v katastri nehnuteľností (na LV) ako prvého (jediného) v poradí, nie je riadne a včas splnená, môže si uplatniť svoje práva vyplývajúce zo záložného práva bez obmedzení (§ 151ma Občianskeho zákonníka). Záložnému veriteľovi zákonného záložného práva však právna úprava poskytuje tvz. prednostné postavenie, ktoré mu nezanikne ani v prípade, ak sa v poradí neskôr zapísané záložné práva v príslušnom registri medzičasom vykonajú. Z týchto dôvodov dospel dovolací súd k záveru, že pri právnom posúdení žalovanej vymedzenej právnej otázky nedošlo zo strany odvolacieho súdu k odklonu od ustálenej rozhodovacej praxe dovolacieho súdu. Z vyššie uvedených dôvodov najvyšší súd dovolanie žalovanej odmietol podľa § 447 písm. c/ Civilného sporového poriadku.

Záver

Z logiky veci, ako aj z ustanovení príslušných právnych predpisov, vyplýva prednosť zákonného záložného práva pred akýmkoľvek iným (zmluvným) záložným právom, čo potvrdzuje aj judikatúra súdov SR. Ak by zákonné záložné právo nemalo prednosť pred iným záložným právom akéhokoľvek záložného veriteľa, bolo by až príliš jednoduché dosiahnuť stav, v ktorom by zákonné záložné právo stratilo svoj význam a atribúty. Zmluvným záložným právom je totiž možné zabezpečiť akúkoľvek pohľadávku, na ktorej sa účastníci dohodnú.

Môže pri tom ísť aj o fiktívnu pohľadávku v ľubovoľnej výške, ktorej zabezpečenie by bolo evidované na liste vlastníctve ako prvé v poradí. Právny názor držiaci sa poradia zápisov záložných práv na liste vlastníctva by predstavoval stratu možnosti výkonu zákonného záložného práva, nakoľko by sa pri výkone zákonného záložného práva nehnuteľnosť prevádzala zaťažená zmluvným záložným právom. V praxi je takto zaťažená nehnuteľnosť na dražbe „nepredateľná“. Išlo by teda o situáciu, v ktorej by vlastník fiktívnym záložným právom de facto zabránil možnosti výkonu zákonného záložného práva a obmedzil by možnosti vymáhania pohľadávky ostatných vlastníkov na iné možnosti, napr. mimosúdne vymáhania, prípadne výkon exekúcie. To je však proti účelu existencie zákonného záložného práva a aj z toho dôvodu je nevyhnutné vykladať zákonné ustanovenia týkajúce sa zákonného záložného práva v zmysle jeho stálej prednosti pred ostatnými záložnými právami.

Na úplný záver, ako stručné zhrnutie problematiky prednosti zákonného záložného práva oproti zmluvnému záložnému právu, si dovoľujeme uviesť najdôležitejšie právne vety, ktoré sú obsiahnuté v rozhodnutí Krajského súdu v Banskej Bystrici, sp. zn. 23 S 130/2018, z 25. 9. 2019:

  1. Ani v jednom prípade pri vzniku záložného práva platiteľ ešte nie je v omeškaní v zmysle neplnenia si zmluvnej povinnosti splácať úver, resp. zákonnej povinnosti platiť preddavky na byt. Niet logického argumentu, prečo by mal byť rozdiel, a prečo by malo byť zmluvné záložné právo vložené pred vznikom pohľadávky (v čase vkladu zmluvy o zriadení záložného práva existuje len úverová zmluvy o dohodnutých splátkach, ktorá zaväzuje dlžníka, ktorému bol poskytnutý úver platiť splátky) a zákonné záložné právo by malo byť zapísané až po vzniku pohľadávky, ktorá podľa žalobcu vzniká až vznikom nedoplatku na platbách za byt (existuje zákon, ktorý ukladá povinnosť platiť preddavky na byt).
  2. Realizáciou zápisu záznamom sa potvrdzuje len skutočnosť ohľadom existencie zákonného záložného práva k dátumu jeho vzniku, spravidla vzniku spoločenstva, resp. bytu. Zmena zápisu zákonného záložného práva či dátum žiadosti o zápis, dokonca aj opomenutie jeho zápisu neznamená, že zákonné záložné právo neexistuje. Toto vzniklo najskôr účinnosťou zákona o vlastníctve bytov, u novšej bytovej výstavby neskôr. Je viazané na nehnuteľnosť, následnými prevodmi prechádza aj na ďalších právnych nástupcov.
  3. Správny súd má za to, že v prípade oboch záložných práv (zmluvného aj zákonného) je namieste (a bolo tomu tak aj pred novelou) pre vznik záložného práva akceptovať pohľadávky, ktoré vzniknú aj v budúcnosti. Vychádza to z účelu Zákona o vlastníctve bytu, prijatím ktorého sa sledovalo zachovanie bytového fondu. Zákonné záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov sa viaže na nehnuteľnosť a trvá počas jej existencie.
  4. Poskytovateľ úveru má vždy možnosť voľby, či sa uspokojí s takýmto zálohom, či takáto nehnuteľnosť bude garantovať pre neho dostatočnú návratnosť poskytnutých peňažných prostriedkov. Kým banka má možnosť voľby vo veci zriadenia zmluvného záložného práva, ostatní vlastníci bytov a nebytových priestorov takúto voľbu nemajú. Žiadnym spôsobom sa nepodieľajú na vzniku pohľadávky, ktorá je dôsledkom neplnenia zákonných povinností jedného z vlastníkov bytov a bolo by minimálne nespravodlivé v rámci usporiadania spoločenských vzťahov, ak bez akejkoľvek ich ingerencie, by boli vtiahnutí do situácie, že by znášali vyššie náklady na chod spoločenstva, ak by nebola uspokojená ich pohľadávka, resp. len v obmedzenom rozsahu, pri neakceptovaní ich pozície ako prednostných záložných veriteľov.

S odkazom na vyššie uvedené a prihliadnutím na to, že prednosť zákonného záložného práva bola aj judikovaná súdmi SR, je bez akýchkoľvek pochybností preukázané, že ostatní vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytovom dome zo zákona majú postavenie prednostného záložného veriteľa. Citované súdne rozhodnutia predstavujú len niekoľko príkladov v téme, a poskytujú riešenie interpretačných sporov súvisiacich so zákonným záložným právom, samozrejme bez nároku na úplnosť.

JUDr. Mgr. Marek Perdík
e-mail: finlegal@finlegal.sk
tel. 0918 628 240

SÚVISIACE ČLÁNKY

ZANECHAŤ ODPOVEĎ

Prosím zadajte váš komentár
Prosím zadajte vaše meno

Šéfredaktor odporúča