nedeľa, 14 augusta, 2022
Domovsom vlastníkPotvrdenie o nedoplatkoch vlastníka ako úplne zbytočný dokument

Potvrdenie o nedoplatkoch vlastníka ako úplne zbytočný dokument

JUDr. Mgr. Marek Perdík

Na Slovensku zrejme nie je správca bytových domov, ktorý by neriešil otázku vydania potvrdenia o nedoplatkoch na určitý byt alebo nebytový priestor. Problematickou otázkou ale stále je, či sa má potvrdenie vydať na určitú osobu (teda na konkrétneho vlastníka s jeho identifikačnými údajmi) alebo na konkrétnu nehnuteľnosť (teda len s označením bytu alebo nebytového priestoru bez ohľadu na to, kto je jej aktuálnym vlastníkom).

V zmysle § 5 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej ako „BytZ“) je obligatórnou prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru v dome a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv; to neplatí, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome“.

V praxi sa objavuje otázka, či je uvedený inštitút oprávnený a legitímny, nakoľko ide o vzťah medzi predávajúcim a kupujúcim, do ktorého správca domu nevstupuje. Napriek tomu sa jeho zásah zdá byť viac ako významný, nakoľko vydanie potvrdenia o nedoplatkoch má významný psychologický efekt, ktorý vlastníka „núti“ uhradiť všetky nedoplatky za účelom úspešného prevodu nehnuteľnosti. Napriek všetkému je potrebné si uvedomiť, že v zmysle § 15 BytZ sú pohľadávky vlastníkov v dome priamo zo zákona zabezpečené zákonným záložným právom. Nie je teda pre určenie zodpovednostného vzťahu rozhodujúce kto byt vlastní. Aj zo toho dôvodu sme sa obrátili na Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky, aby k otázke zaujal stanovisko.

Otázka vecnoprávneho charakteru nedoplatkov k bytu alebo nebytovému priestoru je po právnej stránke z našej strany vyriešená, a to aj vzhľadom k samotnému zneniu § 5 ods. 2 BytZ tak, že za úhradu nedoplatkov je vo vzťahu k ostatným vlastníkom zodpovedný aktuálny vlastník. Tak sa k tomu musí postaviť aj správca domu alebo predseda spoločenstva vlastníkov. Uvedené potvrdzuje aj judikatúra slovenských súdov, napr. rozhodnutie okresného súdu Galanta sp. zn. 23C/398/2012, Krajského súdu v Trnave pod sp. zn. 24Co/191/2014, Krajského súdu v Trnave pod sp. zn. 11Co/425/2013, Okresného súdu v Trnave sp. zn. 8C/206/2015, Okresného súdu v Prešove sp. zn. 29C/19/2016, Najvyššieho súdu SR sp. zn. 10Szr/144/2012 alebo Najvyššieho súdu SR sp. zn. 2Cdo/5/2008.

V mene Združenia pre lepšiu správu bytových domov sme však požiadali Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky o zaujatie stanoviska k otázkam: 

  1. Či potvrdenie o tom, že vlastník bytu alebo nebytového priestoru nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru v dome a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv má byť vystavené na identifikačné údaje aktuálneho vlastníka prevádzanej nehnuteľnosti?
  1. Či potvrdenie o tom, že vlastník bytu alebo nebytového priestoru nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru v dome a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv má byť vystavené vo vzťahu k bytu alebo nebytovému priestoru bez identifikačných údajov aktuálneho vlastníka prevádzanej nehnuteľnosti?

Úrad k tejto otázke zaujalpozoruhodné, ba až prekvapivé stanovisko, v zmysle ktorého je potvrdenie len obyčajnou listinou či dokumentom, ktorý predstavuje administratívnu zbytočnosť.

Vyjadrenie Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky k vyššie uvedeným otázkam:

Úrad vo svojom stanovisku uvádza, že v zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov je v ustanovení § 5 ods. 2 uvedené, že prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru je potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru v dome a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv; to neplatí, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.

Okresnému úradu, katastrálnemu odboru sa ako príloha návrhu na vklad, predmetom ktorého je prevod bytu alebo nebytového priestoru predkladá o. i. zmluva o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru, ktorej prílohu tvorí aj potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru v dome a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv (ďalej ,,Potvrdenie“).

Nakoľko Potvrdenie pre účely katastrálneho konania o povolení vkladu vlastníckeho práva sa vyhotovuje v čase, keď ešte nie je rozhodnuté o prevode bytu alebo nebytového priestoru máme za to, že Potvrdenie sa vyhotovuje aktuálnemu vlastníkovi (t. j. predávajúcemu) a v texte je potrebné uviesť negatívne alebo pozitívne vyjadrenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o tom, či vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru v dome a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv.

Pre účely katastrálneho konania o povolení vkladu vlastníckeho práva nie je rozhodujúce, či Potvrdenie obsahuje negatívne alebo pozitívne stanovisko správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Čo sa týka otázky, či v Potvrdení majú byť uvedené identifikačné údaje vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, Úrad má za to, že náležitosti Potvrdenia zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov v ustanovení § 5 ods. 2 bližšie neuvádza, a teda okresný úrad, katastrálny odbor pri posudzovaní príloh návrhu na vklad (t. j. zmluvy o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru, ktorej prílohu tvorí Potvrdenie) nemá dôvod tieto náležitosti vyžadovať a kontrolovať.

Napriek uvedenému malému chaosu sa snažíme spracovať rozumnú legislatívu tak, aby boli neplatiči motivovaní svoje dlhy uhradiť a aby na ich úkor neboli poškodzovaní vlastníci v dome.

SÚVISIACE ČLÁNKY

ZANECHAŤ ODPOVEĎ

Prosím zadajte váš komentár
Prosím zadajte vaše meno

Šéfredaktor odporúča