Spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov a správcovia bytových domov sú každoročne povinní najneskôr do 31.mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcej sa domu, najmä o finančnom hospodárení domu, o stave spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu. Zároveň sú povinní vykonať vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome. Paradoxne vo vzťahu k vyúčtovaniu nie je explicitne zákonom určená povinnosť ho aj predložiť, ale len vykonať. K povinnosti predložiť vyúčtovanie je možné dospieť až výkladom zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej ako „BytZ“).

Situácie, kedy vlastníci v predloženom ročnom vyúčtovaní namietajú menšie alebo väčšie nezrovnalosti, na základe čoho požadujú vysvetlenia zo strany správcu, prípadne rady spoločenstva,  nie sú v praxi ojedinelým javom. Reklamácie ročných vyúčtovaní majú však odlišné pravidlá, v závislosti od toho, či bolo vyúčtovanie vyhotovené zo strany správcu alebo spoločenstva vlastníkov.

Čo sa týka obsahovej stránky reklamácie uplatnenej zo strany vlastníka, imanentnou súčasťou by mala byť predovšetkým konkretizácia položky (prípadne položiek), s ktorou vlastník v ročnom vyúčtovaní nesúhlasí, vrátane uvedenia dôvodov, prečo je namietaná položka vyúčtovaná nesprávne. Väčšinu nezrovnalostí v ročnom vyúčtovaní je pritom mnohokrát možné logicky zdôvodniť prostredníctvom jednoduchého vysvetlenia podaného zo strany správcu, resp. rady spoločenstva o tom, ako sa pri rozpočítaní nákladov domu postupovalo, prípadne predložením faktúr, na základe ktorých náklady v bytovom dome vznikli.

Vybavenie reklamácie v prípade výkonu správy

Čo sa týka povinnosti vybaviť reklamáciu zo strany správcu, táto vyplýva priamo zo spotrebiteľského charakteru zmluvy o výkone správy (vzťah podnikateľ – spotrebiteľ), t. j. správca je povinný vybaviť reklamáciu v súlade so zákonom aj v prípade, ak doslovná formulácia predmetnej povinnosti v zmluve o výkone správy absentuje. V rámci reklamačného postupu správcu by nemalo dôjsť k opomenutiu nasledujúcich povinností, obsiahnutých predovšetkým v ust. § 18 zákona č. 250/2007 Z. z. o ochrane spotrebiteľa (ďalej iba ako ,,ZoOS“):

1. Jasným a zrozumiteľným spôsobom oznámiť vlastníkovi informácie o postupoch uplatňovania a vybavovania reklamácií. Informácie o mieste, spôsobe a čase na uplatnenie reklamácie je optimálne uviesť priamo na listine, súčasťou ktorej je aj ročné vyúčtovanie skutočných nákladov.
2. Na viditeľnom mieste dostupnom vlastníkom (napr. chodba kancelárie správcovskej spoločnosti, spoločné priestory bytového domu) umiestniť reklamačný poriadok, obsahujúci informácie o podmienkach a spôsobe uplatnenia reklamácie, vrátane údajov o tom, kde možno reklamáciu uplatniť.
3. Neobmedzovať spôsob podania reklamácie zo strany vlastníka iba na určitú formu právneho úkonu, napr. písomnú. V zmysle ustálenej judikatúry SR totiž možno práva zo zodpovednosti za vady uplatniť tak písomne, ako i ústne, prípadne iným, hoci aj konkludentným spôsobom (z ktorého však nepochybne vyplýva, čo ním vlastník v pozícii spotrebiteľa zamýšľa prejaviť).
4. Neobmedzovať uplatnenie reklamácie zo strany vlastníka lehotou v rozpore so všeobecnou občiansko – právnou úpravou.  V rámci predbežného posúdenia správnosti výpočtov je síce z pohľadu správcu (ktorý má záujem na čo najskoršom zaslaní preplatkov a konečnom vyúčtovaní nedoplatkov jednotlivých vlastníkov) uloženie takejto lehoty (napr. 15 dní od doručenia ročného vyúčtovania vlastníkovi) praktické, všeobecná záručná lehota poskytnutej služby je však zákonom č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej iba ako ,,OZ“) ustanovená na obdobie 24 mesiacov, pričom vo vzťahu k vlastníkovi, t. j. v tomto prípade k spotrebiteľovi túto lehotu nie je možné skracovať.
5. Počas tzv. úradných hodín správcovskej kancelárie zabezpečiť prítomnosť aspoň jednej osoby (napr. konateľ, poverený zamestnanec), oprávnenej vybavovať reklamácie.
6. Pri uplatnení reklamácie zo strany vlastníka vydať potvrdenie o uplatnení reklamácie (bezodkladne, najneskôr však spolu s dokladom o vybavení reklamácie). Potvrdenie o uplatnení reklamácie sa však v zmysle zákona nemusí doručovať v prípade, ak má vlastník možnosť preukázať uplatnenie reklamácie iným spôsobom.
7. Určiť spôsob vybavenia reklamácie a  vybaviť ju bez zbytočného odkladu, najneskôr však do 30 dní odo dňa jej uplatnenia.
8. Vydať vlastníkovi písomný doklad o vybavení reklamácie.
9. Zaevidovať reklamáciu uplatnenú zo strany vlastníka v tzv. evidencii reklamácií, a to minimálne v rozsahu údajov o dátume jej uplatnenia, dátume a spôsobe jej vybavenia a poradového čísla dokladu o jej uplatnení. Správca je zároveň povinný vyhovieť žiadosti Slovenskej obchodnej inšpekcii ( t. j. orgánu dozoru) o sprístupnenie evidencie reklamácií za účelom nahliadnutia.
10. Zdržať sa účtovania akýchkoľvek poplatkov spojených s vybavením reklamácie (poštovné, poplatok za spracovanie podania…), pretože takýmto konaním sa správca dopúšťa porušenia ust. § 4 ods. 2 písm. a) ZoOS – tzv. ukladania povinností bez právneho dôvodu. Nakoľko je totiž reklamácia zákonom garantované právo spotrebiteľa, pričom právna úprava spotrebiteľovi neukladá žiadne povinnosti v súvislosti s úhradou nákladov v prípade jej uplatnenia (bez ohľadu na konečný výsledok), takéto poplatky nie je oprávnený účtovať ani správca.

Uplatnenie reklamácie v prípade spoločenstva vlastníkov

O vzťahu podnikateľ – spotrebiteľ však nemožno hovoriť v bytovom dome, v ktorom sa na správu domu zriaďuje spoločenstvo, a to napriek skutočnosti, že je v zmysle ust. § 14 zákona č. 657/2004 Z. z. o tepelnej energetike (ďalej len ako ,,ZTE“) zadefinované ako účastník trhu s teplom, ktorý vykonáva rozúčtovanie tepla v bytovom dome podľa ustanovenia § 16 a nasl. ZTE. Spotrebiteľský vzťah je totiž charakterizovaný v zmysle § 52 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka tak, že „spotrebiteľskou zmluvou je každá zmluva bez ohľadu na právnu formu, ktorú uzatvára dodávateľ so spotrebiteľom“. Odsek tri tohto ustanovenia definuje dodávateľa ako „osobu, ktorá pri uzatváraní a plnení spotrebiteľskej zmluvy koná v rámci predmetu svojej obchodnej alebo inej podnikateľskej činnosti“, pričom je samotným BytZ dané v § 7b ods. 4, že „spoločenstvo sa nemôže zúčastňovať na podnikaní iných osôb a nemôže uzatvárať zmluvy o tichom spoločenstve“. Samozrejme že platí, že ani samo o sebe nemôže vykonávať podnikateľskú činnosť, čím teda nespĺňa podmienku dodávateľa a teda sa na tento vzťah nemôžu uplatňovať ustanovenia o ochrane spotrebiteľa, pod ktoré patrí aj samotná reklamácia.

Otázka reklamácie vyúčtovania je v bytovom dome spravovanom spoločenstvom spravidla predmetom úpravy zmluvy o spoločenstve. Ak takáto úprava chýba, potom je reklamáciu potrebné predkladať skôr predsedovi spoločenstva než rade spoločenstva, aj keď sa povinne zriaďuje ako dozorný orgán s kompetenciami v oblasti kontrolnej činnosti, účtovníctva a inej dokumentácie spoločenstva. V zmysle ust. § 7c ods. 6 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov  sa rada nezriaďuje v domoch, v ktorých je najviac osem bytov a nebytových priestorov, pričom v takom prípade vykonáva kompetencie rady zhromaždenie. Neviem si v takomto prípade predstaviť uplatnenie reklamácie vo vzťahu k zhromaždeniu, preto je na mieste, aby bola reklamácia voči vyúčtovaniu v prípade jeho vykonania spoločenstvom, predložená predsedovi SVB.

Nespokojnosť vlastníka s vybavením reklamácie

Čo však v prípadoch, kedy vlastník s vybavením reklamácie zo strany správcu, resp. spoločenstva nesúhlasí, či už z dôvodu nedodržania reklamačnej lehoty alebo po obsahovej stránke? Orgánom kompetentným kontrolovať správnosť poskytovania služieb spojených s užívaním nehnuteľností v bytových domoch, na ktorý sa môže vlastník v prípade nespokojnosti s vybavením reklamácie ročného vyúčtovania obrátiť, je Slovenská obchodná inšpekcia (ďalej len ako ,,SOI“). V prípade bytového domu pod správou správcovskej spoločnosti, resp. družstva, vykonáva SOI kontrolu všetkých položiek z vyúčtovania. Predmetom kontroly je tiež správnosť postupu správcu pri vybavovaní reklamácie, v súlade s príslušnými ustanoveniami ZoOS, či formulácia samotnej zmluvy o výkone správy z hľadiska výskytu neprijateľných zmluvných podmienok v zmysle ust. § 53 OZ.

Na rozdiel od kontrol vykonávaných voči správcom, v bytovom dome spravovanom spoločenstvom sa SOI obmedzuje iba na preskúmanie správneho vyúčtovania tepla a teplej úžitkovej vody podľa ustanovenia § 16 a nasl. ZTE, pričom pravidlá rozpočítavania sa riadia vyhláškou MH SR č. 240/2016 Z. z., ktorou sa ustanovuje teplota teplej úžitkovej vody na odbernom mieste, pravidlá rozpočítavania množstva tepla dodaného v teplej úžitkovej vode a rozpočítavania množstva tepla (ďalej len ako ,,Vyhláška“). Od niektorých ustanovení Vyhlášky sa však pri rozpočítavaní možno odkloniť, a to vtedy, ak sa vlastníci bytov a nebytových priestorov dohodnú inak (napr. ak si vlastníci dohodnú odlišný pomer základnej a spotrebnej zložky v súlade s ust. § 7 ods. 1 Vyhlášky).  

SOI je v prípade porušenia povinností súvisiacich s riadnym plnením povinnosti podľa ZTE oprávnená uložiť kontrolovanému subjektu (t. j. tak správcovi, ako aj spoločenstvu) pokutu až do výšky 16.500,00 EUR.  Správcovi bytového domu, u ktorého je SOI oprávnená kontrolovať aj súlad vykonávaných činností s príslušnými ustanoveniami ZoOS a OZ, hrozí pri zistenom porušení povinností v neprospech spotrebiteľa pokuta do výšky  66.400,00 EUR a za opakované porušenie povinnosti počas dvanástich mesiacov až do výšky 166.000,00 EUR. Zaplatením pokút sa však ani spoločenstvo, ani správca povinnosti vykonať opravu chybného vyúčtovania nezbaví. Ak je vlastník bytu nespokojný s prešetrením svojho podnetu vyjadrenom v rozhodnutí vydanom SOI, má možnosť navrhnúť preskúmanie tohto rozhodnutia súdom. Rovnakú možnosť má tiež spravovací subjekt, ktorým sa s rozhodnutím SOI vydaným v jeho neprospech nestotožňuje.

Napriek širokej škále oprávnení, ktoré všeobecne záväzné právne predpisy spotrebiteľom priznávajú dôvody v rámci ktorých vlastníci k reklamáciám ročných vyúčtovaní pristupujú, nebývajú vždy relevantné. Naopak, častokrát možno pozorovať aj šikanózny výkon práva zo strany ,,večne nespokojného“ vlastníka. Nakoľko má však spotrebiteľ, resp. vlastník nehnuteľnosti v bytovom dome spravovanom spoločenstvom na prešetrenie svojho podnetu právny nárok, zo strany správcu, resp. spoločenstva je potrebné každú reklamáciu (t. j. aj opakujúcu sa) individuálne vyhodnotiť a následne včas a obsahovo správne vybaviť.

Odporúčanie pre vlastníkov bytov

Po doručení ročného vyúčtovania by si mali vlastníci skontrolovať:

1. počiatočné stavy meračov na začiatku roka a koncové stavy meračov a konci roka,
2. spôsoby rozúčtovania položiek (iný je pre teplo a iný pre teplú vodu a pod.),
3. správnosť plôch (plocha na vykurovanie, plocha pre výpočet tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv a pod.).

Zásady rozpočítania nákladov v ročnom vyúčtovaní musia byť v súlade so zákonom (najmä vo vzťahu k teplu a teplej vode podľa Vyhlášky), zmluvou o výkone správy alebo prijatým rozhodnutím vlastníkov bytov a nebytových priestorov na schôdzi alebo v písomnom hlasovaní. Správca si nesmie dovoliť svojvoľne meniť spôsob rozúčtovania jednotlivých položiek.

Ročné vyúčtovanie nákladov spojených s užívaním bytu alebo nebytového priestoru musí obsahovať všetky položky, ktoré boli hradené z účtu služieb a plnení. Aj keď správcovia nazývajú položky rôzne, mal by byť pre každého vlastníka názov vyúčtovaného nákladu zrozumiteľný. Najnákladnejšie položky ročného vyúčtovania sú náklady za teplo na vykurovanie a teplo na ohrev vody.

Prvá strana ročného vyúčtovania spravidla obsahuje obdobie za ktoré je vyúčtovanie vyhotovené, označenie bytu (číslo bytu, adresu priestoru, plocha), názvy všetkých vyúčtovaných položiek a výsledok porovnania predpisu a skutočného nákladu. Následne vlastník môže vidieť kladný alebo záporný výsledok ročného vyúčtovania. V prípade preplatku musí byť vlastník oboznámený, kedy a kam mu bude preplatok vrátený. Ak mal vlastník nedoplatok, správca/spoločenstvo musí uviesť primeraný dátum úhrady nedoplatku a účet vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Druhá strana vyúčtovania je vždy podrobnejšia, nakoľko sú v nej uvedené prehľady zálohových platieb, stavy meračov studenej a teplej vody, podrobný prehľad vyúčtovaných položiek a spôsoby ich rozúčtovania. Vlastník ako konečný spotrebiteľ dostane informáciu o spotrebe bytového domu v merných jednotkách, náklady domu vyčíslené v eurách, jednotkovú cenu, spotrebu bytu a vyčíslenie nákladov na predmetný byt. Neoddeliteľnou súčasťou vyúčtovania sú aj grafické prehľady spotrieb: tepla na vykurovanie, tepla na ohrev teplej úžitkovej vody, teplej úžitkovej vody a studenej vody.