pondelok, 28 novembra, 2022
Domovsom vlastníkK niektorým otázkam k udeľovaniu sankcií na základe porušenia domového poriadku vlastníkom...

K niektorým otázkam k udeľovaniu sankcií na základe porušenia domového poriadku vlastníkom a iným osobám

Mgr. Dominika Mack, Združenie pre lepšiu správu bytových domov

Prijatím zákona č. 476/2019 Z. z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len ako „BytZ“) bol do právneho poriadku zavedený inštitút domového poriadku. Domový poriadok je pritom inštitútom, ktorý sa aj pred jeho zavedením do právneho poriadku bežne využíval v bytových domoch. Napriek tomu v súvislosti s jeho „oficiálnym“ zavedením do BytZ došlo k vzniku mnohých otázok, a to najmä týkajúcich sa jeho právnej záväznosti, určenia a ukladania sankcií a možnosti ich následnej vymáhateľnosti.

Domovým poriadkom sa podľa § 2 ods. 16 BytZ rozumie „vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome schválený súbor pravidiel a zásad dodržiavania dobrých mravov pri výkone práv a povinností vlastníkov a nájomcov bytov a nebytových priestorov v dome, osôb, ktoré žijú s uvedenými osobami v spoločnej domácnosti, ako aj osôb, ktoré sa zdržiavajú v dome, pri užívaní spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku“.

Domový poriadok upravuje aj § 11 ods. 10 BytZ, v zmysle ktorého „vlastníci bytov a nebytových priestorov, nájomcovia, osoby, ktoré žijú s uvedenými osobami v domácnosti a osoby, ktoré sa zdržiavajú v dome, sú povinné dodržiavať domový poriadok schválený vlastníkmi podľa § 14b ods. 1 písm. s) BytZ. Za tým účelom je správca alebo spoločenstvo povinné zverejniť domový poriadok na mieste obvyklom na oznamovanie informácií v dome“.

Záväznosť domového poriadku

Domový poriadok je dokumentom upravujúcim práva a povinnosti obyvateľov domu a je v zmysle § 11 ods. 10 BytZzáväzný pre:

  1. vlastníkov bytov a nebytových priestorov,
  2. nájomcov,
  3. osoby, ktoré s nimi žijú v spoločnej domácnosti,
  4. osoby, ktoré sa v bytovom dome zdržiavajú (napr. návšteva)

Prvou podmienkou záväznosti je jeho schválenie vlastníkmi na schôdzi alebo na písomnom hlasovaní. Druhou podmienkou je jeho zverejnenie na mieste v dome obvyklom. Podľa § 14 ods. 7 BytZ platí, že rozhodnutia vlastníkov sú záväzné pre všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Domový poriadok prijatý nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov je teda záväzný rovnako aj pre vlastníka, ktorý sa rozhodovania o jeho prijatí nezúčastnil a aj pre nových vlastníkov, ktorí sú domovým poriadkom viazaní presne tak isto, ako každým v minulosti prijatým rozhodnutím vlastníkov.

Domový poriadok pritom nemožno chápať ako obyčajné zhrnutie pravidiel správania sa podľa BytZ, prípadne podľa Občianskeho zákonníka, ale predstavuje prostriedok, ktorým majú vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytovom dome možnosť si určiť vlastné pravidlá bývania na základe zákona a v súlade s ním. Vychádzajúc z pravidla, že čo nie je zákonom zakázané, je dovolené, si tak v rámci domového poriadku môžu vlastníci bytov a nebytových priestorov upraviť aj pravidlá nad rámec zákona, pokiaľ všeobecne záväzné predpisy takéto úpravy nad rámec vyslovene nezakazujú. V praxi môže ísť napríklad o pravidlá spočívajúce v zákaze fajčenia v spoločných priestoroch a zariadeniach bytového domu, zákaze hlučných prác počas víkendov, zákaze chovu exotických druhov zvierat, zákazu prášenia kobercov na balkónoch, uskladnenia elektrických bicyklov, elektrokolobežiek alebo pneumatík v spoločných priestoroch a podobne.

Stanovenie sankcií za porušenie domového poriadku v domovom poriadku

Rovnako, ako sú záväzné v domovom poriadku upravené pravidlá správania sa, sú záväzné aj sankcie za ich nedodržiavanie. BytZ síce žiadnym spôsobom sankcie za porušenie domového poriadku neurčuje, avšak ani nezakazuje, aby si vlastníci v bytovom dome v domovom poriadku určili za porušenie daných pravidiel v domovom poriadku sankcie. Vynucovať si dodržiavanie pravidiel stanovených domovým poriadkom bez prijatia sankcií za ich porušenie by bolo v realite veľmi náročné, ak nie nemožné. Rovnako sú vlastníci oprávnení si v tejto súvislosti určiť akým spôsobom sa bude porušenie pravidiel stanovených domovým poriadkom dokazovať, a tiež určiť osobu, ktorá bude sankcie porušiteľovi ukladať. Touto osobou môže byť napríklad predseda spoločenstva vlastníkov alebo zástupca vlastníkov. Ak by takouto osobou mal byť správca, musel by s uložením práv a povinností súhlasiť. To isté však platí o každej osobe, ktorá by mala prípadné sankcie ukladať.

Samotné sankcie pritom najčastejšie budú predstavovať zaplatenie určitej peňažnej sumy. Nie je však vylúčené, aby sankcia spočívala v povinnosti niečo vykonať, napr. ospravedlniť sa svojmu susedovi.

Vymáhateľnosť sankcií za porušenie domového poriadku

Uložené sankcie za porušenie domového poriadku určené domovým poriadkom je možné vymáhať na rovnakom princípe ako neuhradené zálohové platby, t. j. mimosúdne, prípadne aj súdnou cestou. Platí pritom, že vymáhateľnosť sankcie za porušenie pravidiel stanovených v domovom poriadku nie je podmienená vyhotovením akéhokoľvek správneho aktu zo strany predsedu SVB (napr. rozhodnutím o uložení takejto sankcie), ale úplne postačuje, ak oprávnene uloženú sankciu predseda SVB zaúčtuje na konto príslušného bytu a zohľadní v ročnom vyúčtovaní. Je tiež postačujúce, ak na základe relevantného dôkazového materiálu bude osoba zodpovedná za porušenie domového poriadku vyzvaná na úhradu sankcie. Vymáhateľnosť sankcií za porušenie domového poriadku podporuje aj judikatúra okresných súdov, napr. Rozsudok Okresného súdu v Poprade vydaný 05.09.2014 pod spis. zn. 7C/120/2014, ktorým súd zaviazal dlžníka na úhradu sumy pozostávajúcej z nedoplatku na zálohových platbách, ako aj z pokuty za porušenie domového poriadku.

V praxi je však možné sa stretnúť s rozdielnymi názormi týkajúcimi sa právnej záväznosti a vymáhateľnosti sankcií za porušovanie domového poriadku, pričom tieto odlišné názory vychádzajú zo Stanoviska Ministerstva Financií SR k problematike právnej úpravy domového poriadku. Vzhľadom na vyššie uvedené je však zrejmé, že čo sa týka právnej záväznosti domového poriadku, uloženia sankcií a ich vymáhateľnosti nie je toto stanovisko úplne správne. Z platných právnych predpisov totiž vyplýva, že domový poriadok je v zmysle § 11 ods. 10 BytZ záväzným právnym dokumentom, v ktorom, ako bolo uvedené, nie je vylúčené určiť sankcie, ako aj osobu oprávnenú ich uložiť, či stanoviť spôsob dokazovania.

Ak ste doteraz vo svojom bytovom dome nedokázali vyriešiť konflikty medzi susedmi, tak veríme, že práve domový poriadok a správne vymedzenie práv a povinností vám k tomu pomôže.

SÚVISIACE ČLÁNKY

ZANECHAŤ ODPOVEĎ

Prosím zadajte váš komentár
Prosím zadajte vaše meno

Šéfredaktor odporúča