Ktoré odborné prehliadky a skúšky na bytovom dome sa musia vykonávať? Ktoré sú najdôležitejšie a ako často sa majú opakovať? Aj toto sú otázky, ktoré trápia nejedného správcu, či predsedu spoločenstva. Poďme si spolu prejsť všetky dôležité odborné prehliadky a odborné skúšky, revízie a kontroly, aby sme zabezpečili zdravé a hlavne bezpečné prostredie v bytovom dome.

Pri určených technických zariadeniach sa vykonávajú povinné, zákonom stanovené revízie, prehliadky a skúšky, ktoré musí vždy vykonávať odborne spôsobilá fyzická osoba (revízny technik). Ak správca alebo SVB nezabezpečia včasné vykonanie revízie, vždy hrozí sankcia zo strany inšpekcie. Poznáme aj nepovinné prehliadky za ktoré nehrozia žiadne postihy, no ich nevykonaním riskujete bezpečnosť a zdravie vlastníkov bytov.

Odborná prehliadka a odborná skúška

Odbornou prehliadkou a odbornou skúškou sa kontroluje stav bezpečnosti vyhradeného technického zariadenia počas jeho prevádzky. Odborná prehliadka a odborná skúška sa vykonáva vždy v stanovených lehotách a podľa bezpečnostných požiadaviek.

Úradná skúška a opakovaná úradná skúška

Vždy sa vykonáva na základe písomnej žiadosti prevádzkovateľa v dohodnutom termíne. Úradná skúška sa vykonáva pred uvedením technického zariadenia do prevádzky na vyhradenom technickom zariadení. Opakovaná úradná skúška overuje, či je vyhradené technické zariadenie spôsobilé na bezpečnú prevádzku a či zodpovedá dokumentácii, ku ktorej bolo vydané odborné stanovisko k dokumentácii.

Odborná spôsobilosť osoby

V prvom rade je veľmi dôležité pred vykonaním revízie vyžiadať od technika osvedčenie, že je to osoba spôsobilá na činnosti na technických zariadeniach v zmysle zákona č. 124/2006 Z. z. o bezpečnosti a ochrane zdravia pri práci a o zmene a doplnení niektorých zákonov. To platí aj pri výmene podružných meradiel. Montážnik by sa mal preukázať, že má oprávnenie na inštalovanie zabezpečovacej značky na určené meradlo, ktorá je určená proti neoprávnenej demontáži meradla v zmysle zákona č. 157/2018 Z. z. o metrológii.

Stiahnuť zoznam povinných a nepovinných revízií

Spoločenstvo vlastníkov bytov alebo správca bytových domov majú povinnosť zabezpečiť vykonanie odborných prehliadok a odborných skúšok v zmysle § 9 ods. 1 písm. a) zákona č. 124/2006 Z. z. o bezpečnosti a ochrane zdravia pri práci, kde musí zamestnávateľ kontrolovať: ,,stav bezpečnosti a ochrany zdravia pri práci vrátane stavu bezpečnosti technických zariadení; na ten účel v intervaloch určených osobitnými predpismi zabezpečovať kontrolu tohto stavu, meranie a hodnotenie faktorov pracovného prostredia, úradné skúšky, odborné prehliadky a odborné skúšky vyhradených technických zariadení“. Zamestnávateľom sa v tomto smere rozumie aj správca alebo spoločenstvo vlastníkov, nakoľko v zmysle § 13 ods. 7 zákona č. 124/2006 Z. z. o bezpečnosti a ochrane zdravia pri práci je uvedené: ,, … úlohy zamestnávateľa plní spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo správca spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, nebytových priestorov a príslušenstva, ktorú sú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov.“

Periodická odborná prehliadka a odborná skúška elektrického zariadenia

Revízia elektroinštalácie sa vykonáva každých 5 rokov v zmysle prílohy č. 8 k vyhláške Ministerstva práce, sociálnych vecí a rodiny Slovenskej republiky č. 508/2009 Z. z., ktorou sa ustanovujú podrobnosti na zaistenie bezpečnosti a ochrany zdravia pri práci s technickými zariadeniami tlakovými, zdvíhacími, elektrickými a plynovými a ktorou sa ustanovujú technické zariadenia, ktoré sa považujú za vyhradené technické zariadenia (ďalej iba ako „Vyhláška“)  a predmetom odbornej prehliadky a odbornej skúšky (ďalej iba ako „OPaOS“) sú merania a skúšky elektroinštalácie v spoločných častiach a zariadeniach bytového domu, aby sa predchádzalo úrazom elektrickým prúdom a vzniknutiu požiarov. Vždy treba revíznemu technikovi pred zahájením OPaOS predložiť predchádzajúcu revíznu správu, alebo v prípade novšieho objektu východiskovú revíznu správu. Po ukončení OPaOS, revízny technik vystaví doklad o vykonaní OPaOS – revíznu správu, v ktorej je zhodnotený stav, či je zariadenie schopné bezpečnej prevádzky. V správe musia byť uvedené všetky nedostatky (drobné aj život ohrozujúce), ktoré je nutné odstrániť do určitého dátumu. V prípade nepodpísania revíznej správy prevádzkovateľom (teda správcom alebo predsedom), je revízna správa neplatná! Preto upozorňujeme, aby sa na takúto “drobnosť“ dávalo pozor. Všetky revízne správy ako aj doklady o odstránení nedostatkov je potrebné uchovávať z dôvodu pozície ako prevádzkovateľa.

V neposlednom rade odporúčame kontroly elektrických zariadení a rozvodov aj v bytoch jednotlivých vlastníkov, nakoľko v mnohých bytoch a nebytových priestoroch bytových domov sú už rozvody dávno po svojej životnosti. Nehovoriac o zásahoch a zapájaní el. zariadení rôznymi “domácimi majstrami“, ktorí nie sú osoby spôsobilé na zasahovanie do elektrických rozvodov. V tomto smere je žiaľ legislatíva nedostatočná.

Periodické revízie a kontroly bleskozvodných zariadení

Bleskozvody slúžia ako ochrana pred úderom blesku, ktoré zvádzajú atmosférické výboje do zeme, aby sa eliminovali škody na bytovom dome. Na bytových domoch rozlišujeme dva typy bleskozvodov a to aktívne a pasívne. OPaOS pri aktívnych bleskozvodov sa vykonáva formou vizuálnej kontroly každé 2 roky a revízia každé 3 roky, prípadne po zásahu bleskom. Revízia pasívnych bleskozvodov, ktoré sú na bytových domov najčastejšie, sa revízia vykonáva každé 4 roky alebo po zásahu bleskom. Jedná sa o zariadenie, ktoré chráni majetok a zdravie vlastníkov a preto je nesmierne dôležité, aby bola revízia včas vyhotovená a všetky nedostatky odstránené. Včas nevykonaná revízia ohrozuje bezpečnosť vlastníkov a v neposlednom rade hrozí prevádzkovateľovi (správca alebo spoločenstvo vlastníkov), aj správny delikt. Výsledok kontroly a merania bleskozvodného zariadenia obdrží prevádzkovateľ vo forme revíznej správy, ktorú musí podpísať, inak je revízna správa opäť neplatná (tak ako pri elektroinštalácií). Náležitosti revíznej správy, predmet a výkon revízie, sa robia vždy podľa aktuálnej Slovenskej technickej normy, na základe ktorej sa riadia revízny technici.

Plynové zariadenia

Každý rok sa musí uskutočniť kontrola hlavného prívodu plynu až po stúpací rozvod, každé 3 roky sa musí uskutočniť odborná prehliadka plynových rozvodov, pri ktorej sa kontroluje a meria prípadný únik plynu. Každých 6 rokov sa musí uskutočniť odborná skúška plynových rozvodov. Termíny OPaOS plynových zariadení sú stanovené v prílohe č. 10k Vyhláške. V zmysle ustanovenia § 72 ods. 9 písm. c) zákona č. 251/2012 Z. z. o energetike v planom znení: „Vlastník alebo osoba oprávnená užívať alebo spravovať plynové zariadenie, ktorého prostredníctvom sú pripojení koncoví odberatelia plynu do distribučnej siete prevádzkovateľa distribučnej siete, a vlastník alebo správca dotknutej nehnuteľnosti, do ktorej je dodávaný plyn, je povinný udržiavať toto plynové zariadenie slúžiace na dodávku plynu v zodpovednom technickom stave.“ To isté platí aj pre jednotlivých vlastníkov bytov, ktorým to vyplýva z ustanovenia § 71 ods. 2 písm. d) zákona č. 251/2012 Z. z. o energetike v planom znení: „Odberateľ plynu v domácnosti je povinný udržiavať odberné plynové zariadenie v zodpovedajúcom technickom stave.“ Odporúčame, aby sa počas 3 ročnej skúšky plynových rozvodov kontrolovali aj jednotlivé spotrebiče v bytoch vlastníkov. Vlastníci si musia uvedomiť, že za porušenie tejto povinnosti im hrozí v zmysle ustanovenia § 91 ods. 1 písm. d) zákona č. 251/2012 Z. z. o energetike v planom znení pokuta od 100 eur do 30 000 eur. Takouto kontrolou sa vie predísť prípadným škodám na majetku a zdraví.

Plynová kotolňa

Kotolne, ktoré majú kotly na plynné palivo s výkonom vyšším ako 100 kW, musí obsluhovať osoba s preukazom od inšpekcie práce. Koľko takých osôb aj reálne má uvedený preukaz a informácie? Takáto kotolňa musí mať prevádzkový poriadok v ktorom sa určí, koľko kotlov môže obsluhovať jeden kurič, spôsob obsluhy a povinnosti jednotlivých pracovníkov pri obsluhe kotlov (v prípade ak ich je viac). V menších objektoch (4 byty a rodinné domy), kde sú kotly s výkonom do 50 kW, musí mať poverená osoba doklad o overení odborných vedomostí vydaný revíznym technikom pre plynové zariadenia alebo Technickou inšpekciu, a. s. V takomto prípade môže ísť aj o predsedu spoločenstva, alebo aj vlastníka bytu. Odborné prehliadky vykonáva revízny technik, nie kurič. Odborná prehliadka kotolne sa musí uskutočniť každý rok v zmysle § 16 vyhlášky č. 25/1984 Zb. o bezpečnosti práce na zaistenie bezpečnosti práce v nízkotlakových kotolniach, pričom sa kontroluje kotol, tlaková nádoba (expanzná nádoba) a regulátor tlaku a plynu. Taktiež sa v objekte musí uskutočniť aj kontrola komína a dymovodu.

Komín a dymovod

Povinnosť pravidelného čistenia a kontroly komínov vyplýva správcom a spoločenstvám vlastníkov bytov zo zákona č. 314/2004 Z. z. o ochrane pred požiarmi, pričom za nesplnenie tejto povinnosti im hrozí pokuta až do výšky 8 298 EUR. Ak je komín napojený na spotrebič s tepelným výkonom do 50 kW, kontrola sa vykonáva raz za 6 mesiacov (ak sa jedná o komín bez vložky). V prípade, že sa jedná o komín s vložkou, kontrola sa uskutočňuje raz za 12 mesiacov. Komín, ktorý je napojený na spotrebič s výkonom nad 50 kW je potrebné skontrolovať vždy raz za 6 mesiacov. Všetky lehoty čistenia komínov sú uvedené v § 20 vyhlášky č. 401/2007 Z. z. o technických podmienkach a požiadavkách na protipožiarnu bezpečnosť pri inštalácii a prevádzkovaní palivového spotrebiča, elektrotepelného spotrebiča a zariadenia ústredného vykurovania a pri výstavbe a používaní komína a dymovodu a o lehotách ich čistenia a vykonávania kontrol.

Požiarna ochrana

Pod pojmom požiarna ochrana sa na bytovom dome rozumie najmä zaistenie podmienok na ochranu majetku a zdravia všetkých osôb a zvierat pred vznikom požiaru. Hlavným zákonom, ktorý upravuje požiarnu ochranu je zákon č. 314/2004 Z. z. o ochrane pred požiarmi. Správca alebo predseda spoločenstva sú povinní zabezpečiť OPaOS na zariadeniach, ktorými bytový dom disponuje:

• prenosné hasiacie prístroje – raz ročne
• hydranty a hydrantové hadice – raz ročne
• požiarne dvere a okná – raz ročne
• preventívna požiarna prehliadka – raz ročne
• EPS (elektrická požiarna signalizácia) – denne, mesačne, štvrťročne, ročne
• SHZ (stabilné hasiace zariadenie) – denne, týždenne, mesačne, štvrťročne, ročne

Veľmi často sa stáva, že technik požiarnej ochrany počas preventívnej požiarnej prehliadky vytkne nevhodné predmety v spoločných častiach bytového domu a je povinnosťou vlastníkov, aby zabezpečili nápravu. V prípade, že tak neučinia, musí správca alebo predseda konať a bezodkladne predmety odstrániť.  Vyplýva to z § 9 ods. 4 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, kde je správca alebo predseda povinný: ,,Zabezpečiť odstránenie chyby alebo poruchy technického zariadenia, ktoré boli zistené kontrolou stavu bezpečnosti technického zariadenia, ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok, a to aj bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Správca alebo predseda je povinný zabezpečiť aj bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome odstránenie chyby, poruchy alebo poškodenia spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva, ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok.“Pojmu ,,bezprostredné ohrozenie“ sme sa v minulosti venovali v osobitnom článku, ktorý si môžete prečítať na tomto odkaze.

Zdvíhacie zariadenia (výťahy a schodiskové plošiny)

Každý bytový dom ktorý má výťahy, má určite zazmluvnenú spoločnosť, ktorá vykonáva OPaOS týchto zdvíhacích zariadení. Termíny OPaOS sa upravujú v prílohe č. 7 k Vyhláške.

Pravidelné prehliadky a skúšky:

• týždenná prehliadka (vykonáva dozorca výťahu)
• trojmesačná prehliadka (vykonáva odborný pracovník revízny technik)
• trojročná skúška (vykonáva odborný pracovník revízny technik)
• úradná skúška po šiestich rokoch za účasti Technickej inšpekcie, a. s.,

V krajinách Európskej únie sa aktívne používa viac ako 3 milióny výťahov a až 50 % z nich má viac ako 20 rokov. Na Slovensku je stav taktiež podobný. Kladieme dôraz na to, aby sa staré výťahy postupne vymieňali, nakoľko ich bezpečnosť už nespĺňa aktuálne štandardy nových výťahov.

Aby bola zabezpečená kontrola zo strany správcu alebo predsedu SVB, odporúčame, aby mali u seba uschované knihy výťahov a tak vždy kontrolovali, kedy sa vykonávali OPaOS. V prípade, že zvažujete nový výťah, je veľmi dôležité medzi jednotlivými ponukami porovnávať cenu mesačného servisu, nakoľko to je suma, ktorú budete spoločnosti uhrádzať každý mesiac. Musí sa vždy počítať s tým, že sa cena za servis bude pravidelne zvyšovať  o mieru inflácie meranú indexom spotrebiteľských cien, ktorú každý rok zverejňuje Štatistický úrad Slovenskej republiky.

Za vyhradené technické zariadenia sa považujú šikmé schodiskové plošiny, zvislé plošiny a stoličkové výťahy, ktoré sú určené pre osoby s obmedzenou schopnosťou pohybu. Taktiež ako v prípade výťahov, termíny odborných prehliadok zariadení pre zdravotne ťažko postihnutých upravuje príloha č. 7 k Vyhláške. Periodicitu odborných prehliadok, skúšok a revízií určuje výrobca.

Odborná prehliadka ktorú vykonáva odborný pracovník sa uskutočňuje:

• 1 x ročne pre zariadenia do 10 jázd denne
• 2 x ročne pre zariadenia nad 10 jázd denne

Odborná skúška sa vykonáva každé 3 roky.

Určené meradlá na meranie spotreby tepla a vody

Do tejto kategórie patria vodomery na studenú a teplú vodu a kompaktné merače tepla. V zmysle prílohy č. 1 k vyhláške č. 161/2019 Z. z. Úradu pre normalizáciu, metrológiu  a skúšobníctvo Slovenskej republiky o meradlách a metrologickej kontrole, sa bytové vodomery na studenú a teplú vodu vymieňajú každých 5 rokov odo dňa montáže. Je nesmierne dôležité, aby sa výmena uskutočnila v dostatočnom predstihu, nakoľko spotreba nameraná na meradlách po splatnosti overenia, nemôže byť použitá ako podklad k ročnému vyúčtovaniu a správca alebo predseda, musí spotrebu vypočítať náhradným spôsobom, až do okamihu, kedy sa meradlá nevymenia. Dávame do popredia Smernicu Európskeho parlamentu a Rady EÚ 2018/2002 z 11. decembra 2018, ktorou sa mení smernica 2012/27/EÚ o energetickej efektívnosti (ďalej už iba ako „Smernica“), podľa ktorej

• by od od 25. októbra 2020 mali všetky novoinštalované meradlá a pomerové rozdeľovače umožňovať diaľkový odpočet.
• by sa od 1. januára 2027 mali vymeniť tie meradlá, ktoré neumožňujú diaľkový odpočet.

Aj keď Slovenská republika zatiaľ neimplementovala Smernicu do zákonov alebo vyhlášok, vlastníkom odporúčame montáž vodomerov umožňujúcich diaľkový odpočet. Medzi najväčšie výhody patrí samotný odpočet, pri ktorom nie je nutné vstupovať do bytov vlastníkov. Všetky odpočty sa konajú v jeden deň, čo má za následok priaznivý koeficient medzi fakturovaným množstvom dodanej vody a spotrebou na podružných vodomeroch v ročnom vyúčtovaní. V praxi to znamená, že na vodomeroch sú umiestnené diaľkové moduly, ktoré majú životnosť až 10 rokov. Prvotná investícia je samozrejme vyššia, no ak sa po 5 rokoch budú meniť vodomery, modul zostane.

Vyhláška Úradu pre normalizáciu, metrológiu a skúšobníctvo Slovenskej republiky o meradlách a metrologickej kontrole

Sankcie za nevymenené meradlá môžu byť pre niektorých správcov až likvidačné. Nehovoriac o spoločenstvách, kde za výmenu zodpovedá samotný predseda. V zmysle § 55 ods. 1 zákona č. 157/2018 Z. z. zákon o metrológii, inšpektorát ukladá pokutu od 200 eur do 10 000 eur.

Rovnaký spôsob je aj v prípade kompaktných meračov tepla (ďalej už iba ako „merač tepla“), ktoré sa vymieňajú/ciachujú každé 4 roky. Myslíme tým prístroj určený na meranie množstva tepla, ktoré je odovzdávané teplonosnou látkou. Aktuálne sú náklady na ciachovanie a výmenu meračov tepla skoro totožné, preto ciachovanie rovnakých meračov sa už neopláca tak, ako tomu bolo v minulosti. Ak si porovnáme náklady na výmenu meračov tepla a pomerových rozdeľovačov vykurovacích nákladov (ďalej už iba ako „PRVN“), jednoznačne sú PRVN nákladovo nižšie ako merače tepla. Dovoľujeme si poznamenať, že PRVN nespadajú pod zákon 161/2019 Z. z. o meradlách a metrologickej kontrole. Jedná sa o zariadenie, ktoré zaznamenáva teplotu výhrevného telesa, teplotu vzduchu v miestnosti a vyhodnocuje ich rozdiel. Tento rozdiel sa nazýva dielik, na základe ktorých sa počíta spotrebná zložka nákladov na teplo. Pri meračoch tepla je spotreba vyjadrená v jednotkách GJ, kWh alebo MWh. Výmena PRVN sa uskutočňuje každých 10 rokov z dôvodu, že tak je výrobcom stanovená minimálna životnosť baterky v zariadení. Pri rozhodovaní dodávateľa (či už meračov tepla alebo PRVN) je potrebné brať do úvahy aj jednotlivé ceny za tepelnú službu (cena za odpočet meradiel a vyúčtovanie), nakoľko tieto náklady vám budú v ročnom vyúčtovaní rozúčtované.

Spolu s meračmi tepla alebo PRVN, je nevyhnutné mať vyváženú vykurovaciu sústavu. Tá sa docieli hydraulickým vyregulovaním vykurovacej sústavy. Táto povinnosť je uložená správcovi alebo spoločenstvu v zmysle ustanovenia § 8 ods. 2 písm. a), b) zákona č. 555/2005 o energetickej hospodárnosti budov, v zmysle ktorého

„(2) Vlastník existujúcej budovy je povinný

1. a) zabezpečiť reguláciu zásobovanie teplom v budove,
2. b) zabezpečiť hydraulické vyváženie vykurovacej sústavy budovy po každom zásahu do jej tepelnej ochrany alebo technického systému budovy. “

Povinnosť je ustanovená aj v § 11 ods. 1 zákona č. 321/2014 Z. z. o energetickej efektívnosti:

„(1) Vlastník budovy s celkovou podlahovou plochou väčšou ako 1000 m² s ústredným teplovodným vykurovaním alebo so spoločnou prípravou teplej vody je povinný:

1. a) zabezpečiť a udržiavať hydraulicky vyregulovaný vykurovací systém v budove,
2. b) vybaviť vykurovací systém automatickou reguláciou parametrov teplonosnej látky na každom tepelnom spotrebiči, v závislosti od teploty vzduchu vo vykurovaných miestnostiach s dlhodobým pobytom osôb,
3. c) zabezpečiť a udržiavať hydraulicky vyregulované rozvody teplej vody,
4. d) vybaviť rozvody tepla a teplej vody vhodnou tepelnou izoláciou.“

Pred samotným vyregulovaním musí byť spracovaná projektová dokumentácia, na základe ktorej sa systém vyreguluje. Vyregulovanie sústavy by sa malo vykonať najmä v týchto prípadoch:

• po zateplení bytového domu
• v novostavbách pred odovzdaním bytov do užívania
• po výmene termostatických hlavíc
• hlučné a nekvalitné kúrenie

Za nesplnenie vyššie uvedených povinností, hrozia správcom a spoločenstvám správne delikty so sankciami v tisícoch eur. Vyregulovanie slúži na dosiahnutie zníženia nákladov za teplo. V prípade kontroly inšpekciou, musí mať správca alebo spoločenstvo uschovaný preberací protokol a projektovú dokumentáciu.

Čističky odpadových vôd, kalové čerpadlá a žumpy

Kategória, ktorá sa netýka väčšiny bytových domov, no aktuálne je viditeľné najmä v prípade novostavieb, že je kanalizácia vyvádzaná do prečerpávacích staníc vo vlastníctve bytového domu a následne odvádzaná do verejnej kanalizácie. Je to aj z dôvodu, aby sa vlastníci naučili správať zodpovedne a nevhadzovali do kanalizácie nevhodné predmety. Bohužiaľ si to vlastníci často začnú uvedomovať, až keď sú náklady na odčerpávanie a opravy v tisícoch eur. V prípade, že má bytový dom žumpu, musí sa vyvážať 3 až 4 krát do mesiaca (záleží od kapacity). Náklady na žumpu sú vlastníkom vyúčtované v položke stočné. Bytové domy, ktoré majú stanice s čerpadlami, musia zabezpečiť minimálne 2 krát do roka čistenie šachiet a čerpadiel. Servis kalových čerpadiel by mal primárne vykonávať výrobca čerpadiel, alebo spoločnosť certifikovaná výrobcom.

Garážové brány

Bytové domy, ktoré majú garážové brány by mali mať zabezpečený pravidelný servis minimálne 1 krát do roka, ak výrobca neustanovil inak. Záleží od bytového domu, či sa jedná o podzemné parkovanie, vstup do bytového domu, brány slúžiace nebytovým priestorom, brány do spoločného dvora a podobne. Napr. opravy brán pre individuálne garáže v podobe nebytových priestorov alebo samostatných stavieb určite spadajú do roviny individuálneho vlastníctva konkrétneho vlastníka bytu. Opravy brán vedia byť veľmi nákladné, preto odporúčame, aby si vlastníci vždy našli vhodného dodávateľa, ktorý vie reagovať na poruchu rýchlo. Často sa na bytových domoch s garážovými bránami určite stretávate aj s názormi vlastníkov, ktorí nemajú parkovacie státie alebo prepravný prostriedok, že na opravy a servis brány by sa mali skladať iba tí, ktorí vlastnia/užívajú parkovacie státia. Je to samozrejme nesprávny názor, nakoľko garážová brána je spoločným zariadením bytového domu, najmä ak ide o polyfunkčný bytový dom, ktorý ma podzemné parkovanie. V zmysle § 2 ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov ,,spoločnými zariadeniami domu sa na účely tohto zákona rozumejú zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu, a to aj v prípade, ak sú umiestnené mimo domu. Takýmito zariadeniami sú najmä výťahy, práčovne a kotolne vrátane technologického zariadenia, sušiarne, kočíkarne, spoločné televízne antény, bleskozvody, komíny, vodovodne, teplonosné, kanalizačné, elektrické telefónne a plynové prípojky. “ Následne je v ods. 13 zadefinovaná garáž a v ods. 14 garážové stojisko. V neposlednom rade je dôležité poznamenať, že zvislá posuvná brána s motorovým pohonom s výškou zdvihu nad 2,7 m je definovaná ako vyhradené technické zariadenie v zmysle prílohy č. 1 k Vyhláške. Aj keď sa na bytových domoch nachádzajú brány s nižšou výškou zdvihu ako 2,7 m, stále je to zariadenie poháňané motorom, ktorý odoberá elektrickú energiu. Ak má brána lamely, môžu sa skriviť a poškodiť vozidlo, alebo zraniť človeka. Čo sa týka elektriny, náklady by mali znášať výlučne iba vlastníci/užívatelia parkovacích státí. Najideálnejší stav je, keď má garážová brána svoj vlastný fakturačný merač. Ak nemá, radíme montáž podružného meradla, ktoré by meralo spotrebovanú elektrinu.

Vetracie potrubia

Kedy ste naposledy kontrolovali vetracie potrubia v bytovom dome?

Jedná sa o súčasť bytových domov, ktorá sa výsostne dotýka každého vlastníka a pritom sa väčšinou kontroluje veľmi málo. Sú objekty, kde sa vetracie potrubia nekontrolovali celé desaťročia. Mnohí by boli veľmi zaskočení, čo všetko sa môže v potrubí nachádzať. Navrhujeme, aby sa potrubie kontrolovalo minimálne raz za 2 roky. Vetracie potrubia vyúsťujú na strechách bytových domov, kde sa zdržiavajú holuby, prípadne iné vtáctvo, vďaka ktorému sa dostávajú do potrubia výkaly.  Jeden holub vyprodukuje priemerne za rok 10-12 kg trusu, v ktorom sa nachádza kyselina močová, ktorá ničí betónové, vápencové a iné konštrukcie stavieb. Takéto prostredie je rajom pre parazity, baktérie a roztoče. V potrubí sa po rokoch usádza aj prach a rôzne nečistoty z pár jednotlivých kuchýň, preto kladieme dôraz na čistenie vetracieho potrubia aj z hľadiska požiarnej ochrany.

Starostlivosť o fasády

Najväčšou a najnákladnejšou investičnou akciou bytových domov je zateplenie obvodového plášťa. Mnoho bytových domov má zateplenie už dávno za sebou. Ako sa po zateplení staráte o vašu fasádu? Môžeme konštatovať, že drvivá väčšina bytových domov, ktoré sú zateplené 5 rokov a viac, už začínajú registrovať plesne, trhliny, odpadávanie farby a podobne. Preto by tu mal byť správca alebo predseda, ktorý by navrhol čistenie a ošetrenie fasády, ktorá patrí všetkým vlastníkom. Pevne veríme, že je v záujme všetkých vlastníkov, aby udržiavali fasádu zdravú a estetickú.

Problematike znečistených a zanedbaných fasád sa na profesionálnej úrovni venuje aj náš partner UMYJEM TO SK s.r.o. Bližšie informácie o technologickom postupe a materiáloch používaných pri čistení, sa môžete dočítať aj v našom článku na tomto odkaze.

Kontrola striech a žľabov

Minimálne 2 krát do roka by sa mala fyzicky kontrolovať strecha bytového domu (najmä ploché strechy) a to pred zimou a po zime. Strechy nie sú bezúdržbové a preto by ste ich mali obhliadnuť aj po silnom daždi, krupobití alebo silnej búrke. Niektorí vlastníci zo „spodných“ bytov často argumentujú, že to nie je ich problém a nechcú sa spolupodieľať na nákladoch spojených so strechou. Toto je absolútne nesprávny prístup, strechu vlastnia všetci vlastníci a je to problém celého bytového domu. Dlhodobou aktivitou poveternostných vplyvov sa stáva, že strecha neplní svoj účel a začne postupne pretekať dažďová voda do vrchných bytov, pripadne spoločných priestorov. Najčastejšími poruchami sú trhliny a rozlepené spoje. Asfaltové strechy sa dajú opraviť takmer vždy a počas celej životnosti. Pri PVC fóliách je potrebné vedieť presný typ a hrúbku pôvodnej fólie, nakoľko ich oprava nie je vždy možná. Niektoré typy rýchlejšie krehnú a prípadné zváranie nemusí znamenať bezpečnú opravu. Tomuto sa dá včas predchádzať, ak sa budú vykonávať pravidelné obhliadky. Ku kontrole strechy patrí aj pravidelné čistenie odkvapových žľabov, ktoré by sa mali minimálne 2 krát do roka skontrolovať a prečistiť. Do žľabov zvykne napadať lístie, ktoré môže zapchať odkvapový systém. To bude mať za následok, že sa bude voda hromadiť a v zime počas námrazy môže vážne poškodiť systém. Tomuto stavu sa môže predísť montážou zachytávačov lístia.

Hlavným dôvodom prečo vykonávať odborné prehliadky a odborné skúšky, revízie a kontroly nie sú sankcie, ktoré hrozia v prípade ich nevykonania, ale v prvom rade záujem o zabezpečenie bezpečného a zdravého bývania pre všetkých vlastníkov. Sme si istí, že vlastníci ocenia každý návrh predsedu alebo správcu na bezpečnejšie a kvalitnejšie bývanie.