V praxi je veľmi často diskutovanou otázkou, či je terasa nevyhnutne spoločnou časťou domu alebo patrí do výlučného vlastníctva jednému z vlastníkov. Do úvahy ale prichádzajú obe možnosti. Kedy je terasa spoločnou časťou bytového domu a kedy patrí určitému vlastníkovi bytu sa budeme snažiť rozlúštiť v tomto článku. Na prvý pohľad by sa mohlo zdať, že jednoznačnú odpoveď nám dáva zákonná úprava.
Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len ako „BytZ“) jasne definuje jednotlivé časti domu. Pri otázke vlastníctva terasy domu je potrebné poukázať na ust. § 2 ods. 4 BytZ, v zmysle ktorého „sa spoločnými časťami domu na účely tohto zákona rozumejú časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť, najmä základy domu, strechy, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodištia, spoločné terasy, podkrovia, povaly, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie.“
Rovnako je nevyhnutné poukázať na ust. § 121 ods. 2 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník, v zmysle ktorého „sú príslušenstvom bytu vedľajšie miestnosti a priestory určené na to, aby sa s bytom užívali.“ Z toho vyplýva, že terasa ako otvorený prvok, ktorý je súčasťou stavebnej konštrukcie, nemusí napĺňať definíciu príslušenstva bytu.
Na jednej strane môže z BytZ vyplývať, že terasa je spoločnou časťou a je v podielovom spoluvlastníctve všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome. Ide o ust. § 19 ods. 1 BytZ, v zmysle ktorého „sú spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu a príslušenstvo v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. S prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu a nebytového priestoru v dome prechádza aj spoluvlastníctvo spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva, ako aj spoluvlastnícke alebo iné spoločné práva k pozemku, prípadne ďalšie práva a povinnosti spojené s vlastníctvom bytu a nebytového priestoru v dome.“ Takéto pravidlo platí všeobecne, pokiaľ nejde o výnimku.
A práve výnimku predstavuje a určuje samotný BytZ. Rozhodujúcim faktom pri určovaní rozsahu vlastníckeho práva k terase je znenie ust. § 2 ods. 7 BytZ, v zmysle ktorého „sa podlahovou plochou bytu na účely tohto zákona rozumie podlahová plocha všetkých miestností bytu a miestností, ktoré tvoria príslušenstvo bytu, bez plochy terás, lodžií a balkónov; to neplatí pri terasách, ktoré nie sú spoločnými časťami domu.“ Určujúce teda je, či predmetná terasa je zahrnutá do podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru alebo nie. Pre uľahčenie pochopenia riešenia otázky je potrebné uviesť, že podiely na liste vlastníctva na spoločných častiach a zariadeniach určujú aj podlahovú plochu bytu alebo nebytového priestoru. Túto skutočnosť musí reflektovať aj nadobúdacia zmluva, v ktorej sú uvedené výmery podlahovej plochy bytu a príslušenstva. Napríklad to môže znieť takto „podľa nadobúdacej zmluvy je príslušenstvo určené ako kuchyňa, predsieň, šatník, kúpeľňa, WC, komora, terasa a pivnica. Celková výmera podlahovej plochy bytu predstavuje 57 m2, z toho plocha bytu je 53,99 m2 a plocha pivnice je 3,01 m2“.
V tomto prípade k bytu prislúcha podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu vo výške 5700/394536 k celku. Z týchto údajov na základe výpočtu vieme určiť, či celková výmera podlahovej plochy bytu vrátane pivnice zodpovedá podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu. Ak plocha terasy nie je pripočítaná k ploche bytu, znamená to, že sa jedná o spoločnú časť domu. Pre úplnosť uvádzame, že rozhodujúcim údajom je veľkosť vlastníckeho podielu k spoločným častiam a zariadeniam domu zapísanom na príslušnom liste vlastníctva. V uvedenom prípade je dotknutá terasa spoločnou časťou domu.
Popis spoločných častí domu je nevyhnutnou súčasťou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru. V zmysle ust. § 5 ods. 1 písm. c) BytZ musí zmluva okrem všeobecných náležitostí obsahovať aj „určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov.“ V praxi to znamená, že aj nesprávne označenie spoločnej terasy za príslušenstvo bytu nie je dôvodom na to, aby sa terasa považovala za súčasť bytu.
Na záver je potrebné dodať, že riešenie otázky terás ako spoločných alebo „nespoločných“ častí bolo vyladené až po veľkej novele zákona č. 182/1993 Z. z. v roku 2018, konkrétne zákonom č. 283/1018 Z. z., ktorou bolo upravené ust. § 2 ods. 7 BytZ na dnešné znenie. Do tohto momentu neexistovala zákonná opora v takto jasnej podobe, čo predstavovalo ako právny, tak aj praktický problém.
