Súčasťou života v bytovom dome je častokrát aj zmena v osobách vlastníkov jednotlivých bytov alebo nebytových priestorov (ďalej len ako „vlastník“ alebo „vlastníci“). Zmeny v osobách vlastníkov sa môžu uskutočniť na základe rôznych právnych titulov, medzi najčastejšie zaraďujeme zmluvu o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru a dedenie. Nový vlastník bytu alebo nebytového priestoru následne pristupuje k zmluve o výkone správy, resp. k zmluve o spoločenstve, vyvstáva však otázka, aké kroky je potrebné urobiť, aby sa pristúpenie uskutočnilo, resp. či vôbec je potrebné nejaké kroky urobiť, a to vám priblížime v nasledujúcich riadkoch.
Nadobudnutie vlastníckeho práva k bytu alebo nebytovému priestoru
Predtým ako bude možné pomýšľať o pristúpení k zmluve o výkone správy alebo k zmluve o spoločenstve, je nutné vôbec nadobudnúť vlastnícke právo k bytu alebo nebytovému priestoru. Vlastnícke právo je subjektívne právo každého jednotlivca, v rámci ktorého je oprávnený predmet svojho vlastníctva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním, a to všetko len zákonnom stanovených medziach. Zároveň vlastník musí konať tak, aby pri výkone svojho vlastníckeho práva nezasahoval nad mieru primeranú pomerom do výkonu vlastníckeho práva inej osoby.
Vlastnícke právo k bytu alebo nebytovému priestoru – k nehnuteľnostiam, je možné nadobudnúť na základe už spomínaných scudzovacích zmlúv ako je zmluva o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru a i. Vlastnícke právo k nehnuteľnostiam sa na základe zmluvy nadobúda právoplatným rozhodnutím miestne príslušného okresného úradu katastrálneho odboru o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Vklad je zákonom upravený úkon príslušného štátneho orgánu, ktorým sa zapisujú práva k nehnuteľnostiam do katastra nehnuteľností, v dôsledku ktorého vznikajú, menia sa alebo zanikajú práva k nehnuteľnostiam, tzn. vklad má konštitutívne účinky.
Ako pristúpiť k zmluve o výkone správy?
Pokiaľ začneme hovoriť hlbšie o problematike pristúpenia k zmluve o výkone správy, resp. k zmluve o spoločenstve, dovolíme si vás upozorniť na právnu úpravu, ktorú budeme používať, a to príslušné ustanovenia zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len ako „BytZ“). Rozdiel v tom či bude nový vlastník pristupovať k zmluve o výkone správy alebo k zmluve o spoločenstve záleží od toho, aký subjekt vykonáva správu bytového domu, v ktorom sa osoba stala novým vlastníkom nehnuteľnosti – bytu alebo nebytového priestoru, t. j. správca alebo spoločenstvo vlastníkov.
Pokiaľ by sme hovorili o pristúpení k zmluve o spoločenstve musíme uplatňovať ust. § 7a ods. 2 BytZ: „S prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome prechádzajú na nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o spoločenstve. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nadobudol byt alebo nebytový priestor v dome na základe zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe domu, pristupuje k zmluve o spoločenstve.“
V prípade, ak sa zameriame na pristúpenie k zmluve o výkone správy je potrebné uplatniť ust. § 8a ods. 7 BytZ: „S prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome prechádzajú na nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o výkone správy. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nadobudol byt alebo nebytový priestor v dome na základe zmluvy o vstavbe alebo nadstavbe domu, pristupuje k zmluve o výkone správy.“
Z uvedeného vyplýva, že nový vlastník bytu alebo nebytového priestoru pristupuje k zmluve o výkone správy alebo k zmluve o spoločenstve ex lege, teda zo zákona. V praxi sa stretávame najmä s otázkami či nie je potrebné vystavenie ďalšieho – samostatného dokumentu, ktorý nový vlastník podpíše. Predpokladáme, že cieľom vystavenia takého dokumentu je jednak preukázanie toho, že vlastník berie na vedomie obsah zmluvy o výkone správy, resp. zmluvy o spoločenstve, prípadne samotné pristúpenie k jednej z týchto zmlúv, dokonca je možné sa stretnúť aj s tým, že správca tým preukazuje skutočnosť, že nový vlastník k zmluve o výkone správy, resp. k zmluve o spoločenstve pristúpil. Tento postup považujeme za nadbytočný.
Predmetný postup vyplýva aj z ustálenej judikatúry súdov SR. Rozsudok Krajského súdu v Prešove sp. zn. 6Cob/59/2019: „Z týchto dôvodov novoprijatá právna úprava pristúpila k racionálnejšiemu a právne súladnejšiemu režimu, podľa ktorého bez ohľadu na právny titul nadobudnutia vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru pristupuje nový vlastník bytu alebo nebytového priestoru k zmluve o spoločenstve priamo zo zákona už samotným nadobudnutím vlastníckeho práva k bytu alebo nebytového priestoru bez nutnosti vykonania akéhokoľvek iného právneho úkonu.“
Takúto legislatívnu situáciu vniesla do BytZ až jeho novela č. 283/2018 Z. z. ktorou sa mení a dopĺňa zákon Národnej rady SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Pôvodné znenie BytZ navodzovalo dojem, že na pristúpenie k zmluve o výkone správy, resp. k zmluve o spoločenstve je potrebný samostatný právny úkon zo strany nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru.
Napriek tomu, že citované zákonné ustanovenia § 7a ods. 2 BytZ a § 8a ods. 7 BytZ žiadne ďalšie dokumenty na pristúpenie k zmluve o výkone správy, resp. k zmluve o spoločenstve nevyžadujú, nesmieme opomínať neustálu prítomnosť ust. § 5 ods. 1 BytZ, ktoré vymedzuje zákonné náležitosti, ktoré musí zmluva o prevode vlastníctva bytu a zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v bytovom dome obsahovať. V nadväznosti na podstatu problematiky zdôrazňujeme ust. § 5 ods. 1 písm. f) BytZ: „Zmluva o prevode vlastníctva bytu a zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome musí mať písomnú formu a okrem všeobecných náležitostí musí obsahovať vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy.“ Obsah uvedeného zákonného ustanovenia určuje náležitosti, ktorých absencia spôsobuje to, že miestne príslušný okresný úrad katastrálny odbor nepovažuje zmluvu o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru za perfektnú, a preto nepovolí vklad vlastníckeho práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností. Medzi jednu z týchto náležitosti patrí aj vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v bytovom dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy, ktoré nadobúdateľ bytu alebo nebytového priestoru neuskutočňuje voči ostatným vlastníkom v bytovom dome, ale dáva ho voči druhej zmluvnej strane t. j. prevodcovi.
Z uvedeného vyplýva, že predmetné zákonné ustanovenie zasahuje do zmluvnej voľnosti typickej pre právny štát a značne narúša právnu istotu vyplývajúcu z ust. § 7a ods. 2 a § 8a ods. 7 BytZ.
Ako to vidíme my…
Tak ako mnoho právnych predpisov v Slovenskej republike aj BytZ má svoje „muchy“, ktoré je nevyhnutné upravovať a neustále prispôsobovať vysokej dynamike právnych vzťahov v realite. Záverom si dovolíme tvrdiť, že práve spomínaná novela BytZ vniesla prvok praktickosti práve úpravou ust. § 7a ods. 2 a § 8a ods. 7 BytZ. Napriek tomu nevyhnutnosť uskutočniť vyhlásenie o pristúpení k zmluve o výkone správy, resp. k zmluve o spoločenstve podľa ust. § 5 ods. 1 písm. f) považujeme za nadbytočnú a narušujúcu celkovú právnu istotu.
