V každom bytovom dome, ktorý má na svoju správu zriadené spoločenstvo vlastníkov, je pozícia predsedu spoločenstva nepochybne významnou funkciou. V zmysle ust. § 7c ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej iba ako ,,BytZ“) mu totiž patrí právomoc rozhodovať o všetkých záležitostiach spoločenstva, ktoré nie sú BytZ, zmluvou o spoločenstve alebo stanovami spoločenstva zverené inému orgánu spoločenstva.

Predseda ako štatutárny orgán spoločenstva má tak s ohľadom na vyššie uvedené zákonné ustanovenie v oblasti výkonu správy domu pomerne rozsiahle rozhodovacie a riadiace kompetencie. Málokto si však uvedomuje, že pozícia predsedu nie je len o rozhodovaní vo vzťahu k otázkam správy v bytovom dome, ale je tiež spojená so širokým spektrom právnych povinností uložených zákonom, zmluvou o spoločenstve či stanovami spoločenstva vrátane zodpovednosti predsedu za bezporuchový chod spoločenstva.

Predsedu spoločenstva možno vo všeobecnosti zadefinovať ako fyzickú osobu zvolenú vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome, ktorá je oprávnená konať v mene spoločenstva a riadiť jeho činnosť. Možnosť vykonávania funkcie predsedu je tiež podmienená existenciou vlastníckeho alebo spoluvlastníckeho práva aspoň k jednému bytu alebo k nebytovému priestoru v dome a čistým výpisom z registra trestov – tzv. bezúhonnosťou.

Aké povinnosti má predseda spoločenstva?

Ako sme uviedli vyššie, povinnosti predsedu možno v najvšeobecnejšej rovine rozdeliť na zákonné a tzv. dohodnuté, resp. zmluvné. Čo sa týka zákonných povinností predsedu, tieto sú predmetom úpravy všeobecne záväzných právnych predpisov, pričom nejde len o početné ustanovenia formulované v BytZ,  ale aj o množstvo povinností v zmysle osobitných zákonov, napr. zákon č. 314/2001 Z. z. o ochrane pred požiarmi, zákona č. 321/2014 Z. z. o energetickej efektívnosti, zákona č. 18/2018 Z. z. o ochrane osobných údajov atď. Tzv. dohodnuté alebo zmluvné povinnosti predsedu spoločenstvá sú tie, ktoré mu uloží zhromaždenie vlastníkov a ako také sú spravidla obsahom zmluvy o spoločenstve, prípadne aj stanov spoločenstva.

Jednotlivé povinnosti predsedu pritom ani zďaleka nie sú jednoduchými činnosťami. Naopak, aby ich predseda mohol riadne a zodpovedne vykonávať, musí mať prehlaď tak v daňovej, ako aj v právnej, ekonomickej, účtovnej, technickej či inej agende. Optimálny predseda by mal taktiež oplývať komunikačnými a manažérskymi zručnosťami, či schopnosťou riešiť krízové, konfliktné a mimoriadne situácie spojené s výkonom správy bytového domu.

Z čoho uhrádzať náklady na vzdelávanie a členské v ZLSBD?

Kde má však takéto vedomosti získať novozvolený predseda, ktorému bolo odovzdané predsedníctvo bez akéhokoľvek vysvetlenia či zaučenia? Má si hradiť školenia, kurzy a prednášky zo svojich vlastných finančných prostriedkov? Máme totiž za to, že predseda vykonáva svoju funkciu predovšetkým pre samotných vlastníkov, ktorí sú takto oslobodení od povinnosti zabezpečenia správy iným spôsobom (prostredníctvom správcu ako tretieho nezávislého subjektu) a tiež aj od poplatku za výkon externej správy domu. Vzdelanosť a všeobecný odborný prehľad predsedu zároveň spravidla zabezpečia aj právne a fakticky vyhovujúcu správu spoločného majetku vlastníkov.

Fond prevádzky, údržby a opráv má presne určený rámec, na ktorý je možné ho použiť. Ide o ustanovenie § 10 ods. 3 BytZ, v zmysle ktorého nie je možné tieto náklady hradiť z fondu, preto odporúčame uhrádzať poplatok za výkon správy, ktorý v prípade SVB predstavuje skupinu príjmov, z ktorých je možné hradiť bežnú réžiu SVB a teda aj náklady na vzdelávanie ako predsedu, tak aj členov rady. Rovnako je možné z tohto príjmu SVB hradiť napr. členský príspevok v našom združení. Ak sa poplatok na výkon správy spoločenstva vlastníkmi nehradí, resp. sa nerozhodli podľa § 14b ods. 1 písm. d) na jeho hradení, je čerpanie prostriedkov určených na vzdelávacie predsedu, na réžiu chodu SVB a prípadne aj na členské príspevky v združení, hradiť na základe rozhodnutia vlastníkov, ktoré sa vyúčtujú v ročnom vyúčtovaní. Odporúčame však tak uskutočniť až po predchádzajúcej dohode so samotnými vlastníkmi, kde sa určí rozpočet na takéto aktivity. Optimálnym riešením je tiež úprava predmetných záležitostí priamo v Zmluve o spoločenstve.

Z praxe fungovania spoločenstiev je nám tiež známe, že ,,písané“ povinnosti predsedu predstavujú iba zlomok z činností, ktoré v rámci svojej funkcie reálne vykonáva. S jeho činnosťou je totiž nerozlučne spojená aj samotná komunikácia s vlastníkmi, ktorá je častokrát veľmi náročná už len z toho dôvodu, že predseda je taktiež jedným z vlastníkov bytu alebo nebytového priestoru a v bytovom dome väčšinou aj reálne býva.

Nezvyčajnou nie je ani situácia, v rámci ktorej vlastníci vo večerných hodinách zaklopú na dvere predsedu s požiadavkou, aby v danom momente vyriešil ich neodkladný problém, či už zdanlivý alebo ozajstný. Funkcia predsedu je tiež

• o riešení sporov medzi vlastníkmi,
• prípravách na zhromaždenia, ktoré spravidla vedie,
• písomných hlasovaniach,
• investičných akciách nevyhnutných pre bytový dom, získavaní tých najlepších cenových ponúk,
• odpočtoch podružných meračov,
• o čase strávenom s revíznymi technikmi a údržbármi.

Ak by sme sa pokúsili zosumarizovať všetky povinnosti a faktické úkony bežného predsedu spoločenstva, bolo by to možno aj na knihu. Na všetky uvedené činnosti si musia predsedovia navyše vyhradiť čas, a to mnohokrát na úkor svojich súkromných záležitostí, či už je to rodina, práca alebo voľnočasové aktivity.

Zodpovednosť predsedu spoločenstva

Okrem množstva vyššie špecifikovaných činností predsedu nemožno na tomto mieste opomenúť ani jeho zodpovednosť formulovanú ustanovením § 7c ods. 4 BytZ, v zmysle ktorého: ,,Predseda zodpovedá za škodu spôsobenú spoločenstvu, vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome alebo tretím osobám porušením svojich povinností alebo prekročením svojich právomocí.“ V zmysle tohto zákonného ustanovenia zodpovedá predseda za škodu spôsobenú tak úmyselne ako aj neúmyselne, a to celým svojím majetkom. Nakoľko zodpovednosť ustanovenú zákonom nie je možné prenášať na iný subjekt, táto sa týka aj tých činností správy domu, ktoré vykonáva externá spoločnosť alebo tretia osoba, najčastejšie na základe mandátnej zmluvy uzatvorenej podľa §566 zákona č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník (napr. vedenie účtovníctva, vymáhanie pohľadávok atď).

V Združení pre lepšiu správu bytových domov sa venujeme zodpovednosti predsedu spoločenstva, a preto je každé SVB ako člen ZLSBD poistené v oblasti čistej finančnej škody až do výšky 100 000 EUR. S našim partnerom spoločnosťou PREMIUM Insurance Company Limited, pobočka poisťovne z iného členského štátu (PREMIUM IC Ltd.), sme podpísali exkluzívnu dohodu pre našich členov. Pri individuálnom poistení bytového domu cez nášho partnera, môže byť poistená zodpovednosť pri výkone správy predsedu až do výšky 1 000 000 000 EUR. Takéto exkluzívne podmienky viete získať iba v rámci členstva v ZLSBD. 

Ako je to s odmenou predsedu spoločenstva?

Mnohí predsedovia spoločenstiev vykonávajú svoju funkciu bez nároku na odmenu, predovšetkým z obavy pred vlastníkmi a ich útokmi typu: ,,Dal som ti odmenu, teraz rieš všetky moje problémy a trápenia.“ Toto zmýšľanie je však v zmysle nášho názoru nesprávne. S ohľadom na výpočet značného počtu činností a povinností predsedu a tiež s ohľadom na jeho široko koncipovanú zodpovednosť za prípadnú škodu spôsobenú v súvislosti s výkonom jeho činností je totiž nepochybné, že mu za výkon funkcie na úkor svojho času a vynaloženej energie patrí viac ako len poďakovanie. Finančnú odmenu predsedu navyše predpokladá aj samotný BytZ, a to v ustanovení § 14b ods. 1 písm. d), v zmysle ktorého o jej výške (t. j. nie o tom, či mu vôbec bude priznaná) rozhoduje nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Finančná odmena štatutára je tiež bežnou zvyklosťou v obchodných spoločnostiach, odborných združeniach či v iných organizáciách, pre fungovanie ktorých je vzdelaný, efektívny a schopný štatutár kľúčovým orgánom.

Čo sa týka samotnej výšky odmeny predsedu, táto by mala byť primeraná miere jeho zodpovednosti pri výkone činnosti, veľkosti a geografickému umiestneniu bytového domu ale tiež tomu, v akom rozsahu vykonáva činnosti správy bytového domu samostatne, resp. v akom rozsahu ich odplatne prenáša na tretie subjekty prostredníctvom vyššie spomenutých mandátnych zmlúv.

Pri vyplácaní odmeny predsedovi je potrebné podotknúť, že predsedníctvo je volená funkcia, ktorá nespadá pod režim zákona č. 311/2001 Z. z. Zákonník práce. Predseda totiž nepracuje na zmeny (ranná, nočná, poobedná), nemá stanovený pracovný čas, nedisponuje pracovnou zmluvou, funkciu vykonáva až do odvolania alebo do uplynutia funkčného obdobia. Môže byt odvolaný, pričom do momentu odvolania, má právo na odsúhlasenú odmenu. Inými slovami, predseda nie je zamestnancom spoločenstva a neplní príkazy zamestnávateľa.

Evidujeme veľa spoločenstiev, kde je odmena predsedovi vyplácaná na základe dohody o vykonaní práce, dohody o pracovnej činnosti alebo príkaznej zmluvy, čo je však veľkou chybou.

Prečo nie dohodu o vykonaní práce a dohodu o pracovnej činnosti?

Obidve zmluvy sa uzatvárajú v zmysle zákona č. 311/2001 Z. z. Zákonník práce. Dohoda o vykonaní práce sa môže uzatvoriť s fyzickou osobou, ak rozsah práce (pracovnej úlohy), na ktorý sa táto dohoda uzatvára, nepresahuje 350 hodín v kalendárnom roku. Túto zmluvu je možné uzatvoriť na maximálne 12 mesiacov. V dohode o vykonaní práce musí byť vymedzená pracovná úloha, dohodnutá odmena za jej vykonanie, doba, v ktorej sa má pracovná úloha vykonať, a rozsah práce, ak jej rozsah nevyplýva priamo z vymedzenia pracovnej úlohy. Ak máte podpísanú dohodu o pracovnej činnosti, môžete vykonávať pracovnú činnosť v rozsahu najviac 10 hodín týždenne. Ani jedna z uvedených zmlúv nie je vhodná, nakoľko je predseda vo funkcii 24 hodín denne počas celého obdobia 3 rokov. Ak by na bytovom dome nastala havária a predseda takúto činnosť nemá uvedenú v popise práce, nemal by ju vykonať. Dobre vieme, že sa na bytovom dome stávajú nečakané problémy ako napríklad porucha na kanalizačnej odbočke, prasknutý ventil a pod. Všetky tieto poruchy rieši vždy predseda a bohužiaľ často aj vo večerných hodinách.

Prečo nie príkazná zmluva?

Príkazná zmluva sa uzatvára v zmysle zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník a zmluvou sa príkazník zaväzuje, že pre príkazcu obstará nejakú vec alebo vykoná inú činnosť. Predovšetkým ide o zmluvu, ktorej predmetom je vykonanie príležitostnej činnosti. Pri príkaznej zmluve by nemalo ísť o pravidelnú činnosť. Funkcia predsedu si vyžaduje pravidelné činnosti, a preto neodporúčame jej uzatvorenie pri takejto funkcii. Z praxe vieme, že predsedovia tieto zmluvy podpisujú, vyplatia sa odmeny a následne zmluvy zaniknú. Toto sa na niektorých bytových domoch opakuje aj niekoľkokrát ročne. Jedná sa o neefektívne a nesprávne riešenie.

Správne riešenie

S ohľadom na uvedené, odporúčame dohodnutú odmenu poukázať predsedovi na účet alebo v hotovosti, avšak v plnej výške priznanej rozhodnutím vlastníkov. O tom môže rozhodnúť nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov iba na zhromaždení alebo v písomnom hlasovaní. Následne sa o tomto hlasovaní vyhotoví zápis, ktorý bude podkladom k jednotlivým úhradám.  Predseda si predmetné príjmy následne zdaní samostatne, a to vo svojom daňovom priznaní.

K niektorým daňovým otázkam odmeňovania zástupcov vlastníkov, predsedov spoločenstiev a členov rady

Odmeňovaniu predsedov spoločenstiev sme sa venovali v predošlej časti nášho článku. Avšak okrem odmeňovania predsedov netreba zabúdať ani na odmeňovanie osôb vo volených funkciách pri výkone správy (napr. zástupca vlastníkov, predseda spoločenstva, člen rady spoločenstva). Aj toto je stále aktuálna téma a otvorene treba priznať aj to, že je to téma komplikovaná a v praxi nesprávne aplikovaná. Jedna stránka veci je pohľad orgánov verejnej moci z pozície „nadriadenosti“ a druhou stránkou je relevantnosť argumentov a schopnosť obhájiť tento postoj opierajúc sa o platnú legislatívu, nakoľko neexistuje iná sféra, v ktorej by sa dali hľadať argumenty.

Tejto téme sme venovali celé diskusné fórum na VI. LEPŠEJ SPRÁVE, no napriek tomu považujeme za vhodné otvoriť určité otázky aj v tomto príspevku. Opýtali sme sa Finančného riaditeľstva SR (ďalej ako „FR SR“) niekoľko podstatných otázok a predkladáme ako ich znenie, tak aj ich odpovede spolu s našim stanoviskom.

Za akých okolností je správca bytových domov povinný registrovať zástupcu vlastníkov na daňové účely keď nejde o vzťah podľa zákonníka práce?

FR SR: Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome prijímajú rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak hlasujú o výške odmeny zástupcu vlastníkov. Príjem zo závislej činnosti je vymedzený v § 5 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len „ZDP“).  Zástupca vlastníkov bytov je zástupcom skupiny osôb (vlastníkov bytov). Výkon takejto funkcie (činnosti) môže byť vykonávaný v pracovnoprávnom vzťahu k správcovi (odmena patrí medzi príjmy podľa § 5 ods. 1 písm. a) ZDP). No vo väčšine prípadov výkon tento funkcie nie je vykonávaný v pracovnoprávnom vzťahu.

V súlade s § 5 ods. 1 písm. d) ZDP príjmami zo závislej činnosti sú odmeny za výkon funkcie v štátnych orgánoch, v orgánoch územnej samosprávy a v orgánoch  iných právnických osôb alebo spoločenstiev alebo odmeny za výkon funkcie, ak nejde o príjmy uvedené v § 5 ods. 1 písm. a) b) a g) ZDP. Citované ustanovenie obsahuje odkaz aj na zákon o vlastníctve bytov.

ZLSBD:  Je pravdou, že podľa § 5 ods. 1 ZDP sa odmeny za výkon funkcie (ak nejde o výnimky) považujú za príjem zo závislej činnosti. Podliehajú preto dani z príjmov. Otázkou ale je, kto je zodpovedný za splnenie daňovej povinnosti. Či má túto povinnosť správca bytového domu za zástupcov vlastníkov alebo spoločenstvo vlastníkov za svojho predsedu a členov rady alebo má túto povinnosť osoba, ktorá túto funkciu vykonáva? Bez ďalšieho totiž nie je postačujúci argument, že sa určitý príjem považuje za príjem zo závislej činnosti, a preto je povinnosťou tretej osoby uhrádzať preddavky. Zvaliť túto povinnosť na správcu bytového domu je až príliš jednoduchým riešením bez odôvodnenej odpovede „prečo“.

Tomu, prečo nie je správne posudzovať zástupcu ako zamestnanca, sme sa venovali v mnohých iných príspevkoch a na seminároch. V krátkosti je ale možné uviesť, že tomu bránia viaceré prekážky práve na strane zákona č. 311/2001 Z. z. Zákonníka práce (napr. vzťah podriadenosti a nadriadenosti, práca len v určitý čas, otázka bezpečnosti a ochrane zdravia pri práci a pod.). Preto je potrebné nazerať na tento problém optikou zodpovednosti skôr na strane zástupcu vlastníkov a nie na strane správcu bytového domu. Riešenie sa tak presúva zo správcu na samotnú osobu vlastníka, nakoľko správcu nie je možné považovať za zamestnávateľa zástupcu vlastníkov a tiež ani za osobu, ktorá ako zamestnávateľ koná v mene vlastníkov.

Ako je na daňové účely chápaný vzťah medzi volenou funkciou napr. zástupcom vlastníkov a vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí ich volia?

FR SR: Zástupca vlastníkov bytov je volený na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a  túto činnosť nevykonáva príležitostne, ale vykonáva ju pravidelne počas zmluvne dohodnutého obdobia. Odmeny za výkon jeho funkcie, ktoré sú zástupcovi vlastníkov bytov vyplácané za práce zástupcu, sú podľa § 5 ods. 1 ZDP považované za príjem zo závislej činnosti. Ak so zástupcom vlastníkov bytov nie je uzatvorená zmluva (zmluva podľa Zákonníka práce), potom odmena za výkon tejto funkcie patrí medzi príjmy podľa § 5 ods. 1 písm. d) ZDP. Platiteľ týchto príjmov (zamestnávateľ, ktorý je platiteľom dane) zrazí preddavok na daň v súlade s § 35 ZDP.

ZLSBD: Výkon funkcií pri výkone správy a hlavne výška odmien je podmienená rozhodnutím vlastníkov a takéto rozhodnutie je možné prijať s určitým časovým odstupom. Preto vzniká otázka, z akej výšky príjmu má správca povinnosť uhrádzať preddavky, ak nie je rozhodnuté o odmene zástupcu a nie je celkom nereálne, že ani nebude. Je skôr nešťastnou praxou, že sa táto funkcia vykonáva bez odmeny. Preto považujeme za správne také riešenie, ktoré by presunulo túto povinnosť na osobu, ktorá je poberateľom takéhoto príjmu. Neexistuje totiž žiadny argument, ktorý by vylučoval takýto postup a určoval, že platenie preddavkov správcom je jediná správna cesta. Najmä ak existuje okrem daňového priznania typu A aj daňové priznanie typu B, ktoré práve naopak, odôvodňuje postup podľa nášho „receptu“.

Postačuje ak osoba vo volenej funkcii napr. zástupca vlastníkov, podá za tento druh príjmu daňové priznanie za príslušné zdaňovacie obdobie bez preddavkov?

FR SR: Odmena za výkon funkcie zástupcu vlastníkov bytov, patrí medzi príjmy zo závislej činnosti, preto z tohto príjmu je platiteľ príjmov povinný zraziť preddavok na daň podľa § 35 ZDP. ZDP neumožňuje, aby zástupca vlastníkov bytov si odmenu za výkon funkcie, t. j. príjem zo závislej činnosti, zdaňoval sám prostredníctvom daňového priznania k dani z príjmov fyzickej osoby.

ZLSBD: Uvedený postup je len jednou z možností a považujeme ho pre účely Finančného riaditeľstva SR a daňové otázky skôr za vhodný, než za jediný správny. Argumenty nájdeme na samotnej strane daňového práva, konkrétne v rozlišovaní typov daňového priznania A a B. Zatiaľ čo daňové priznanie typu A slúži na doriešenie daňovej otázky v prípade jediného príjmu zo závislej činnosti, daňové priznanie typu B obsahuje okrem položky príjmu zo závislej činnosti, aj napr. položku “ostatných príjmov”, ktorá umožňuje a odôvodňuje podanie tohto typu daňového priznania pre uvedený typ príjmu. Jedinou nevýhodou pre Finančné riaditeľstvo a daňové orgány je ťažký výkon kontrolnej činnosti v prípade prenosu zodpovednosti na stranu samotných osôb, ktoré uvedený príjem poberajú. Za prípadnú nefunkčnosť plnenia úloh štátom však nemôžu niesť zodpovednosť tretie osoby, v tomto prípade správcovia bytových domov.

Je povinnosťou správcu bytového domu platiť daň za osoby zvolené do funkcie podľa zákona č. 182/1993 Z. z. pri výkone úhrady príjmu alebo musí takáto osoba uhradiť daň za seba vo vlastnej réžií?

FR SR: Bez ohľadu na to, či ide alebo nejde o vzťah podľa Zákonníka práce medzi správcom a zástupcom vlastníkov bytov, platiteľ príjmov zo závislej činnosti (predpokladáme, že v tomto prípade je v zmluve o výkone správe dohodnuté, že platiteľom príjmov zo závislej činnosti pre zástupcu vlastníkov bytov je správca), je povinný postupovať podľa § 49a ZDP, t. j. splniť si registračnú alebo oznamovaciu povinnosť.

ZLSBD: Cyklus argumentov FR SR nie je stále uzavretý a opakovane sa opiera o tie dôvody, ktoré predpokladajú, že sú správne. No nemajú žiadnu oporu v žiadnom predpise. Ono by to ani nebolo až tak zlé, pokiaľ by nebolo možné nájsť efektívnejšie riešenie v inom postupe a ktoré by bolo schodné pre obe strany. Už len predpoklad, že je v zmluve o výkone správy dohodnuté, že platiteľom príjmov zo závislej činnosti pre zástupcu vlastníkov bytov je správca, je založený na vysoko formálnom omyle. Ono by to až tak nevadilo, veď nejde o zdroj príjmov, ale skôr o daňové zaťaženie osoby, ktorej je príjem určený, no pre nás nie je v súlade s ani filozofiou a ani logikou, ak sa závery úsudkov zakladajú na mylných predpokladoch a premisách. Z toho vám nemôže vzniknúť nič pravdivé. A možno ani nie je podstatné to, či je to pravdivé alebo nie, nakoľko pre daňové účely je podstatné to, či sa dane platia alebo nie. A tu je záver je v tomto prípade myslím že úplne jasný.

Má vlastník bytu alebo nebytového priestoru, ktorý je platcom DPH nárok na uplatnenie DPH na základe ročného vyúčtovania v položke služby, v ktorej sa medzi vlastníkov rozdeľujú dodané plnenia do domu ako napr. energie, ktoré dodávateľ účtuje s DPH? Ak áno, má túto povinnosť správca bytového domu a akým spôsobom? Ak nie, tak na akom právnom základe?

FR SR: Správou domu je obstarávanie služieb a tovaru, ktorými správca alebo spoločenstvo zabezpečuje pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome prevádzku, údržbu, opravy a udržiavanie spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, priľahlého pozemku a príslušenstva, služby spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru, vedenie účtu domu v banke, vymáhanie škody, nedoplatkov vo fonde prevádzky, údržby a opráv a iných nedoplatkov, iné činnosti, ktoré bezprostredne súvisia s užívaním domu ako celku jednotlivými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.

Zákon o DPH ustanovuje, za akých podmienok si môže platiteľ DPH odpočítať daň z prijatých  zdaniteľných plnení. V zmysle § 49  ods. 2 zákona o DPH,  platiteľ DPH si môže odpočítať od dane, ktorú je povinný platiť, daň z tovarov a služieb, ktoré použije na dodávky tovarov a služieb ako platiteľ s výnimkou podľa ods. 3 a 7. Platiteľ môže odpočítať daň, ak je daň voči nemu uplatnená zo služieb a tovarov, ktoré sú alebo majú byť platiteľovi DPH dodané.  Právo na odpočítanie dane podľa § 49 zákona o DPH môže platiteľ DPH uplatniť, ak pri odpočítaní dane podľa § 49 ods. 2 písm. a) má faktúru od platiteľa vyhotovenú podľa § 71 zákona o DPH. Odpočítanie dane podľa § 49 ods. 2 písm. a) zákona o DPH platiteľ DPH vykoná v zdaňovacom období, v ktorom právo na odpočítanie dane vzniklo, a najneskôr v poslednom zdaňovacom období kalendárneho roka, v ktorom právo na odpočítanie dane vzniklo, ak do uplynutia lehoty na podanie daňového priznania za zdaňovacie obdobie, v ktorom uplatňuje právo na odpočítanie dane má faktúru od dodávateľa, platiteľa DPH. Ak faktúru  do uplynutia lehoty na podanie daňového priznania za posledné zdaňovacie obdobie kalendárneho roka  nemá, odpočítanie dane vykoná v zdaňovacom období, v ktorom dostane faktúru.

Predpokladáme, že vlastník bytu a nebytového priestoru, ktorý je platiteľom DPH nemá faktúru na prijaté plnenia vzťahujúce sa na byt a nebytový priestor z dôvodu, že dodávatelia vyhotovujú faktúry na meno správcu s uvedením čísla bytového domu a množstvo dodaného tovaru alebo služby a daň z pridanej hodnoty sú na faktúre uvedené na celý bytový dom, nie na jednotlivých vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Z uvedeného dôvodu platiteľ DPH nespĺňa vyššie uvedené podmienky pre uplatnenie odpočítania dane. Ak však jeden alebo viac vlastníkov bytu a nebytového priestoru v bytovom dome je platiteľom DPH a bytový dom chce iný spôsob vyhotovovania faktúr ako na bytový dom, nie je dôvod takýto postup neakceptovať, ak si to ošetria s ostatnými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov. Faktúra na pomernú časť plnenia však musí byť vyhotovená na vlastníka bytu a nebytového priestoru, platiteľa DPH.

ZLSBD: Čoraz častejšie sa na nás členovia obracajú s otázkou spôsobu uplatnenia DPH pri platení preddavkov a príspevkov. Byty a nebytové priestory totiž vlastnia aj právnické osoby, ktoré môžu byť platcami DPH. V praxi sa z dôvodu nedoriešenia tejto otázky obchádza napr. zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ale aj daňové zákony. Ide o rôzne situácie, ktoré tu nebudeme z pochopiteľných dôvodov bližšie analyzovať. Riešenie zo strany FRSR považujeme za správne, aj keď v praxi len ťažko aplikovateľné. Vzhľadom na to, že uvedený postup nie je nereálny, záleží len od konkrétnych vlastníkov ako sa „dohodnú“ ohľadom fakturácie. Príde však čas, kedy bude táto otázka viac ako akútna a myslím, že aj reálna.

Napriek skutočnosti, že je práca predsedov či zástupcov vlastníkov častokrát časovo aj psychicky náročná, pevne veríme, že im tento príspevok prinesie nové obzory a poslúži aj ako obhajoba pred vlastníkmi, prečo si za výkon funkcie vypýtať primeranú odmenu. Tá totiž každému predsedovi, ale aj zástupcovi vlastníkov nepochybne patrí.