Článok vyšiel aj v časopise Zlepšovák

V súčasnosti sa veľa vlastníkov bytov snaží vyriešiť chladenie svojich príbytkov pomocou klimatizačných zariadení, pričom platí, že klimatizácia sa stáva pre vlastníkov bytov novou malou hrozbou vo svete.

S ich inštaláciou sú spojené viaceré povinnosti a úskalia. Ide o právne, technické, bezpečnostné, svetlotechnické a hlukové, prevádzkové či zdravotné riešenia.

Inštalácia

S veľkou pravdepodobnosťou sa vlastníci snažia o ich umiestnenie čo najbližšie k miestu, kde budú interiérové časti týchto zariadení z dôvodu nutnosti vedenia interiérových rozvodov, čím im vznikajú ďalšie náklady, no ide aj o estetizáciu interiéru, ak je potrebné riešiť tieto nové prípojky v lištách a pod.

Ibaže je potrebné si uvedomiť, že sa pridáva nové technické zariadenie na fasádu, kde nikdy nebolo, kde medzičasom došlo k jej sanácii, k zatepleniu a preto táto inštalácia môže spôsobiť poškodenie celistvosti zateplenia, vzniknú miesta potenciálneho zatekania a znehodnotenia zateplenia či dokonca k vzniku plesní pod izolantom a pod. Žiadna obnova bytového domu nepočíta s tým, že by si tam niekedy mohol vlastník osadiť klimatizačnú jednotku.

Ďalším negatívom v spojitosti s klimatizáciami je miesto jej inštalácie. Nie raz je to miesto medzi oknami susediacich bytov, čím sa znehodnocuje svetelný režim susedného bytu a vzniká estetická prekážka vo výhľade. Druhou možnosťou je inštalácia pod oknom vlastníka, no je to znovu nad oknom suseda, ktorému opäť vzniká čiastočne nižšie oslnenie miestnosti pod touto jednotkou.

Inou možnosťou je ich inštalácia na lodžie, balkóny alebo terasy daného bytu a to buď na podlahu umiestnením na podnožku alebo konzolou na fasádu, no niekde sa to inštaluje aj na zábradlie z vonkajšej strany – tak ako satelity.

Žiaľ, stretla som sa aj s inštaláciou, ktorá bola umiestnená cez bleskozvod, čo už hraničí so všeobecným ohrozením, pričom túto inštaláciu vykonala oprávnená firma! Toto je už ozaj na zamyslenie.

Prevádzka

Pri prevádzke týchto zariadení dochádza k dvom nežiadúcim účinkom pre ostatných užívateľov.

Prvým je odvod kondenzačného výtoku, ktorý vzniká samotnou činnosťou jednotiek, čo počas horúcich dní môže byť aj 40 litrov denne a nie raz len voľne odkvapkáva po fasáde, čím ju znehodnocuje alebo padá na okenné parapety bytov pod nimi, dokonca som sa stretla aj s inštaláciou nad vchodom do domu, kde vlastníkov vždy pri vstupe alebo odchode z domu vítalo takéto „kvapkadlo“.

Druhým je hluk, ktorý sa produkuje pri  samotnej činnosti zariadenia, napriek tomu, že výrobcovia sa ho snažia eliminovať. Tým, že zvuk sa šíri kuželovito od miesta vzniku, je preto potrebné sledovať samotnú lokáciu týchto zariadení, aby sa hluk nešíril do susediacich bytov. Ale koľko takýchto zariadení dokážeme tolerovať v čase odpočinku, ak sú v prevádzke aj počas noci, keď je vonku znížená hladinu pouličného hluku? Koľko týchto zariadení je priemerne inštalovaných na dome? Je na zamyslenie, či efekt z týchto zariadení nespôsobí iné zdravotné problémy ostatným užívateľom, ktorí tieto zariadenia v bytoch nemajú a vetrajú otvorenými oknami, pričom sú vystavení permanentnému hluku.

Estetizácia

Akékoľvek zásahy do fasády pridávaním technických zariadení ako sú klimatizačné jednotky, či satelity, spôsobujú jej degradáciu z architektonického hľadiska. Tieto zariadenia by mali byť riešené najlepšie na streche bytového domu, kde by nevznikal takýto estetický smog.

Technicky to riešiteľné určite je. Modernizáciou bytového domu sme po dlhých rokoch konečne vyriešili aj estetizáciu objektu a teraz ho zase znehodnocujeme? Už raz sme to zažili so satelitmi. Už tu chýba len ich skvelá kombinácia 🙂

Právny základ inštalácie

Všetci vlastníci alebo užívatelia bytov si chcú týmito zariadeniami zabezpečiť kvalitnejšie bývanie, ale na úkor čoho alebo koho?

Ak si odmyslíme, že mnohí sa nikoho na nič nepýtajú a zrealizujú si to bez akejkoľvek komunikácie so správcom, ostatnými vlastníkmi alebo stavebným úradom, porušujú tým hlavne ustanovenia zákona č.182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej ako „BytZ“).

Je potrebné si uvedomiť, že spoločné časti a zariadenia bytového domu, v ktorých alebo na ktorých sú tieto zariadenia inštalované, nie sú podľa § 2 ods. 4 bytZ vlastníctvom jednotlivca, ale všetkých spoluvlastníkov a platia pre všetkých rovnaké pravidlá určené zákonom. V zmysle tohto ustanovenia „spoločnými časťami domu sa na účely tohto zákona rozumejú časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť, najmä základy domu, strechy, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodištia, spoločné terasy, podkrovia, povaly, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie.“

Podľa § 14b ods.1 písm. m) BytZ nie je možné do nich zasahovať na základe individuálneho rozhodnutia („Súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov sa vyžaduje s úpravou bytu alebo nebytového priestoru, ktorou vlastník bytu a nebytového priestoru v dome mení vzhľad domu a zasahuje do spoločných častí domu, zasahuje do spoločných zariadení domu vrátane odpojenia od spoločných rozvodov vykurovania a teplej úžitkovej vody v dome, príslušenstva alebo priľahlého pozemku, ak zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy neurčuje inak“.)

Fasáda je spoločnou časťou bytového domu tak ako aj lodžie, balkóny a terasy s právom výlučného užívania v zmysle § 19 BytZ. Znamená to, že vlastník, a už vôbec nie len užívateľ bytu, nie je oprávnený vykonať takýto zásah do spoločného majetku ostatných spoluvlastníkov bez ich predchádzajúceho súhlasu!

Vlastník má práva, ale aj povinnosti a preto upozorňujem aj na ostatné časti BytZ, ktoré vymedzili hranice, čo vlastník môže a čo už nie. Ide napr. o ustanovenie § 11 ods. 1, v zmysle ktorého „Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný na svoje náklady byt a nebytový priestor v dome udržiavať v stave spôsobilom na riadne užívanie, najmä včas zabezpečovať údržbu a opravy. Je povinný konať tak, aby pri užívaní, udržiavaní, zmenách, pri prenajatí bytu alebo nebytového priestoru v dome, prípadne jeho časti a pri inom nakladaní s bytom a nebytovým priestorom v dome nerušil a neohrozoval ostatných vo výkone ich vlastníckych, spoluvlastníckych a spoluužívacích práv.“ Ďalej ods. 8 toho istého paragrafu, podľa ktorého „Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorý stavebne upravuje byt alebo nebytový priestor, je povinný na výzvu umožniť prístup do bytu alebo nebytového priestoru správcovi alebo predsedovi z dôvodu kontroly, či stavebné úpravy neohrozujú, nepoškodzujú alebo nemenia spoločné časti domu alebo spoločné zariadenia domu. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome neumožní vstup do bytu alebo nebytového priestoru, správca alebo predseda je povinný oznámiť vykonávanie stavebných úprav bytu alebo nebytového priestoru príslušnému stavebnému úradu.“

Ak by došlo k poškodeniu spoločných častí a zariadení bytového domu, je vlastník, ktorý takúto škodu svojim konaním osobne alebo vydaním pokynu na inštaláciu napr. realizačnej firme spôsobil, ju aj vysporiadať a pri poškodení fasády to môže byť veľký rozsah, pretože sa nejedná len o miesto vzniku vtoku vody pod zateplenie, ale o následnú opravu celej poškodenej časti fasády.

Pohľad Stavebného zákona

Stavebný zákon definuje klimatizačné jednotky s malým výkonom ako technické zariadenia, ktoré nie sú súčasťou stavby, alebo stavebným výrobkom, ktoré by so samotnou stavbou tvorilo kompaktný celok a ich absencia by spôsobovala nefunkčnosť stavby v zmysle § 43 zák. č. 50/1976 Zb. Nemám tým na mysli stav, ak sa jedná o novú stavbu s inštalovanými zariadeniami na centrálnej úrovni.
Ak však ide o zásah/ úpravu do jestvujúceho stavu, t.j. následnej novej inštalácie s potrebou kotvenia do spoločných častí alebo zariadení bytového domu – do obvodového plášťa či strechy, zábradlia, terasy a pod., tak ide o zásah, ktorý je potrebné ohlásiť stavebnému úradu v zmysle § 55 ods. 2 písm. c Stavebného zákona.

Je pravdou, že niektoré stavebné úrady si to nevyžadujú, ale s takýmto postupom by sme nemali súhlasiť. Predbieha mu ale prvotný súhlas vlastníkov a súhlas správcu, ktorý môže v zmysle zmluvy o výkone správy, resp. spoločenstvo vlastníkov zmluvou o spoločenstve a úpravou v domovom poriadku vymedziť ďalšie práva a povinnosti súvisiace s touto inštaláciou, ktoré by chránili ostatných spoluvlastníkov.

V stanovisku Ministerstva dopravy a výstavby SR k tejto problematike sa odporúča v prípade montáže týchto zariadení (ale aj sušiakov prádla, satelitov, či svetelných zdrojov, reklám, propagačných zariadení) vylúčiť ich montáž v zmluve o výkone správy, či v zmluve o spoločenstve, nakoľko dochádza k narušeniu celistvosti zatepľovacieho systému. Nehovoriac o stave, ak sú tieto práce ešte v záručnej lehote.

Riešenie

Ideálne riešenie je neinštalovať tieto zariadenia individuálne a neinštalovať ich na fasádu bytových domov. Ak je to ale inak neriešiteľné, odporúčam inštalácie odsúhlasovať iba umiestnením na loggiu, balkón alebo terasu so zberom kondenzačného výtoku do nádoby, ideálne uložením na podstavci na podlahe, nie na zábradlie – a pod podmienkou, že sa ich umiestnením nezmení vzhľad domu.

Zo všetkých hľadísk je najbezpečnejšie zabezpečiť reverzné chladenie vo vykurovacom systéme či individuálne kombinácie, ako sú účinné tienenie výplňových otvorov, absorpčné sklá, fólie alebo zabezpečenie chladenia interiérovými prvkami bez zásahu do fasády, či výsadbou zelene a budovaním vodozádržných opatrení v pridomovej zeleni, ktoré zabezpečia miernejšie prehriatie obvodovej konštrukcie a zamedzia tak šíreniu sálavého tepla, ktoré následne klimatizáciou obyvatelia eliminujú.

Zamedzí sa tak riziko zdravotných problémov samotných užívateľov pri ich nesprávnej údržbe, či užívaní, ale aj obťažovanie susedov hlukom, či výtokom z nich. Nezvýši sa priestorový hluk v okolí bytového domu, spotreba elektrickej energie, pričom sa časom môže stať, že kapacita domových rozvodov či kapacity distribučnej siete dodávateľa v mieste spotreby už nebudú postačovať.

Nebudeme predsa bývať v bytových domoch tak, že ho pre inštalované zariadenia ani nevidíme.