Vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytovom dome zodpovedajú za svoj majetok spoločne. Preto by sa aj spoločne mali zaujímať o prosperitu bytového domu a jeho dobrý nielen technický, ale aj celkový stav. Žiaľ, v súčasnosti ide skôr o raritu ako o pravidlo. Vlastníci sa čoraz menej zaujímajú o svoj majetok a rozhodovaní na schôdzach či v písomnom hlasovaní sa zúčastňujú skôr sporadicky.

Tento jav môže byť do istej miery spôsobený aj pomerne novým fenoménom, a to kúpou nehnuteľností ako investície a jej následným prenájmom. Vlastníci, ktorí v danom bytovom dome nežijú, prejavujú iba malý záujem o jeho bežný chod. Schôdzí ani hlasovaní sa spravidla nezúčastňujú, no reč nie je iba o vlastníkoch, ktorí v dome nežijú, ale rovnako aj o tých, ktorí v bytovom dome žijú, no napriek tomu oň veľký záujem nejavia.

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov však hovorí jasne. Vlastník má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o všetkých veciach, ktoré sa týkajú správy domu, spoločných častí domu, atď.. No keď už je reč o rozhodovaní, aký počet hlasov vlastníkov stačí na rozhodnutie o akej veci? Vedeli ste, že pri rozhodovaní vlastníkov sa jednotlivé kvóra na odsúhlasenie rôznych otázok líšia? Je rozdiel, ak volíte nového predsedu spoločenstva a napríklad overovateľa písomného hlasovania. Na zvolenie nového predsedu musí prejaviť súhlas nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov, zatiaľ čo pri voľbe overovateľa písomného hlasovania postačí nadpolovičná väčšina „prítomných“ vlastníkov, ktorí sa schôdze či písomného hlasovania zúčastnili.

Jednotlivé hlasovacie kvóra spôsobujú vrásky na čele nielen vlastníkom, ale aj samotným správcom a predsedom spoločenstiev. Nie je jednoduché zorientovať sa, na akú otázku potrebujeme aké kvórum, aby hlasovanie mohlo byť považované za platné a vykonané v súlade so zákonom.

Každý vlastník by mal mať aspoň základné znalosti z oblasti bytového fondu, ktoré potrebuje na to, aby mal dobrý prehľad o svojom majetku a o tom, čo sa práve v bytovom dome deje. Na schôdzach sa nakoniec rozhoduje aj o vašom majetku a preto by ste mali vedieť, aké kvórum potrebujete na schválenie základných otázok.

Problematika schôdzovania vlastníkov je opäť veľmi široká, a preto sa nebudeme v tomto príspevku venovať schôdzovaniu ako celku do detailov, ale sústredíme sa na potrebné kvóra pri hlasovaní vlastníkov na odsúhlasenie rozličných záležitostí týkajúcich sa bytového domu.

Základy hlasovania na schôdzi či zhromaždení vlastníkov

Schôdza alebo zhromaždenie vlastníkov sa zo zákona musí uskutočniť minimálne jedenkrát za kalendárny rok a zvoláva ju správca, rada spoločenstva vlastníkov alebo aspoň štvrtina všetkých vlastníkov. Na schôdzi, ale aj na písomnom hlasovaní následne o jednotlivých otázkach rozhodujú vlastníci hlasovaním. Otázky by mali byť zrozumiteľné, nemali by zavádzať a mali by to byť predovšetkým zatvorené otázky, t.j. odpoveďou by malo byť iba áno alebo nie, kvôli jasnému vyjadreniu názoru každého z vlastníkov.

Tu sa dostávame k otázke, koľko hlasov potrebujeme na odsúhlasenie akej otázky. Zákon rozoznáva niekoľko kvór potrebných na odsúhlasenie niektorých vybraných otázok. Predovšetkým ide o rozhodovanie vlastníkov nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov v dome, rozhodovanie dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov v dome, súhlas všetkých vlastníkov v dome a napokon súhlas nadpolovičnej väčšiny vlastníkov, ktorí sa zúčastnili schôdze alebo písomného hlasovania, t.j. prítomných vlastníkov. Jednotlivé kvóra, ktoré sú potrebné na odsúhlasenie jednotlivých otázok, si následne podrobne rozoberieme.

Na rozhodovanie o akých otázkach je potrebná nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov?

Vo väčšine prípadov prijímajú vlastníci rozhodnutia nadpolovičnou väčšinou všetkých hlasov všetkých vlastníkov. Medzi takéto prípady, kedy je na zmenu potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov. patrí napríklad rozhodovanie o:

• zmluve o spoločenstve, jej zmene alebo o zrušení, zlúčení, splynutí alebo rozdelení spoločenstva a o poverení osoby oprávnenej podpísať zmluvu o spoločenstve,
• voľbe alebo odvolaní predsedu,
• stanovách spoločenstva a zásadách hospodárenia spoločenstva,
• výške odmeny predsedovi a členom rady a výške mesačných platieb za správu spoločenstva,
• zmluve o výkone správy, jej zmene, zániku alebo výpovedi a o poverení osoby oprávnenej podpísať tieto právne úkony po schválení vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome,
• výške platby za správu,
• zmene formy správy,
• výške odmeny zástupcu vlastníkov,
• preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv a účele použitia prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv, zásadách hospodárenia s týmito prostriedkami vrátane rozsahu oprávnenia disponovať s nimi,
• zásadách určenia výšky mesačných úhrad za plnenia,
• zohľadnení miery využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov a garáží v dome,
• súhlase s úpravou bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorou môžu byť ohrozovaní alebo rušení ostatní vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome v neprimeranom rozsahu,
• súhlase s úpravou bytu alebo nebytového priestoru, ktorou vlastník bytu a nebytového priestoru v dome mení vzhľad domu a zasahuje do spoločných častí domu, zasahuje do spoločných zariadení domu vrátane odpojenia od spoločných rozvodov vykurovania a teplej úžitkovej vody v dome, príslušenstva alebo priľahlého pozemku, ak zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy neurčuje inak,
• inštalácii alebo úprave spoločnej antény alebo umiestnení elektronických komunikačných sietí v dome vrátane zavedenia bezpečnostného kamerového systému v spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu,
• podaní návrhu na exekučné konanie alebo návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru v dome,
• nájme a výpožičke spoločných nebytových priestorov, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva,
• práve výlučne užívať nové spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu alebo príslušenstvo len niektorými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome podľa § 19 ods. 8,
• prijatí, zmene alebo zrušení domového poriadku.

Pri akých rozhodnutiach potrebujeme dvojtretinovú väčšinu všetkých vlastníkov?

Dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome vlastníci rozhodujú o otázkach, ktoré sa netýkajú bežného chodu bytového domu, ale týkajú sa situácií, ktoré nenastávajú tak často, no sú dôležité, a práve preto si ich odsúhlasenie vyžaduje súhlas dvoch tretín všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Medzi takéto otázky patrí:

• zmena účelu užívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu,
• zmluva o úvere alebo jej zmena,
• zmluva o zabezpečení úveru alebo jej zmena,
• zmluva o nájme a kúpe veci, ktorú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome užívajú
• zmluva o vstavbe alebo nadstavbe bytu alebo nebytového priestoru v dome, vstavbe alebo nadstavbe novej spoločnej časti domu, nového spoločného zariadenia domu alebo nového príslušenstva, alebo o ich zmene – pozor, ak sa rozhoduje o nadstavbe alebo o vstavbe v podkroví alebo povale, vyžaduje sa zároveň súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú s nadstavbou alebo vstavbou bezprostredne susediť,
• zriadenie vecného bremena k spoločným častiam domu, spoločným zariadeniam domu, príslušenstvu a k priľahlému pozemku.

Kedy potrebujeme súhlas všetkých vlastníkov?

Vzhľadom na priemerný a niekedy až podpriemerný záujem vlastníkov o účasť na schôdzach či zhromaždeniach alebo v písomnom hlasovaní je dobre, že otázok, pri rozhodovaní ktorých sa vyžaduje súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, je pomenej a naozaj sa nevyskytujú bežne. Jedná sa o rozhodovanie o:

• prevode vlastníctva nebytového priestoru, priľahlého pozemku, príslušenstva alebo ich častí, ktoré sú v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,
• výstavbe výlučne novej spoločnej časti domu, výlučne nového spoločného zariadenia domu.

A čo otázky, ktoré neboli zaradené do žiadneho z kvór?

Napriek tomu, že bytový zákon sa snažil zachytiť široké spektrum rôznych otázok, o ktorých vlastníci môžu v súvislosti s chodom bytového domu rozhodovať, môže sa stať, a dokonca nie tak ojedinele, že sa naskytne otázka, ktorá nie je v bytovom zákone striktne vymenovaná či priradená k príslušnému kvóru. Ako postupovať v takomto prípade? Aj na tieto situácie bytový zákon myslí.

V prípade, ak sa rozhoduje o otázkach, ktoré nie sú upravené v § 14b v odsekoch 1 až 3 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (tie, ktoré sme vymenovali vyššie), tak vtedy je na prijatie rozhodnutia potrebná nadpolovičná väčšina hlasov vlastníkov, ktorí sú prítomní na schôdzi vlastníkov alebo sa zúčastnili písomného hlasovania. Nejedná sa teda o nadpolovičnú väčšinu všetkých vlastníkov, ale iba tých, ktorí sú na rozhodovaní či už formou schôdze alebo písomného hlasovania prítomní.

Naozaj nie je jednoduché stanoviť potrebné kvórum pri rozhodovaní o jednotlivých otázkach. Preto je potrebné, aby tieto pravidlá nesledoval iba samotný správca alebo predseda, ale aby základný prehľad o potrebných kvórach pri hlasovaní mali aj vlastníci, ktorí v konečnom dôsledku rozhodujú o svojom majetku. Pri každej nejasnosti odporúčame v prvom rade otvoriť bytový zákon, až následne postupovať ďalšie kroky či už v prípade sporu alebo akýchkoľvek iných nejasností.