Vlastníci bytov či nebytových priestorov si častokrát kladú otázku, či vedia kontrolovať pohyby na spoločnom účte bytového domu, aby získali väčší prehľad o hospodárení s ich financiami. Majiteľmi bankového účtu bytového domu sú vlastníci bytov a nebytových priestorov bez ohľadu na to, či je bytový dom spravovaný správcom alebo má zriadené spoločenstvo vlastníkov.
Správca a spoločenstvo sú v zmysle § 9 ods. 5 písm. d) zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov povinní umožniť vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv, robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie alebo môžu na náklady vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome vyhotoviť z nich kópie pri poskytovaní týchto informácií je predseda alebo správca povinný zabezpečiť ochranu osobných údajov podľa osobitného predpisu. Právo vlastníkov oboznámiť sa s debetmi a kreditmi na účte domu je možné aj na základe § 38 ods. 10 zákona č. 492/2009 Z. Z. o platobných službách. Nejde však o výpis z bankového účtu.
Vlastník tak nielenže má právo nahliadnuť do výpisov zo spoločného bankového účtu, ale správca alebo spoločenstvo má zároveň povinnosť mu vyhovieť a umožniť mu nahliadnutie na požiadanie. Koniec koncov, vlastník nahliada predsa na „svoj vlastný“ účet, na ktorý uhrádza zálohové platby za plnenia spojené s užívaním bytu.
Čo ak mi správca alebo predseda neumožní nahliadnuť na bankový účet?
Na prvý pohľad sa zdá byť právo vlastníka nahliadnuť do dokladov domu absolútne jednoznačné a nevyvrátiteľné, no opak je v praxi pravdou. Niektorí správcovia aj predsedovia toto právo vlastníkov nerešpektujú a ich žiadostiam nevyhovujú s odvolaním na zákon o ochrane osobných údajov. Neumožnenie nahliadnutia na spoločný účet je neprimeraným zásahom do majetkových práv vlastníka, ktorý môže mať vážne dôsledky.
Môže vlastník nahliadnuť na spoločný účet aj bez povolenia správcu či predsedu?
Ak aj napriek rôznym argumentom správca či predseda neumožní vlastníkovi sprístupniť informácie o stave spoločného účtu, môže správcu aj predsedu jednoducho obísť. Ako? Vyššie sme uviedli, že majiteľom spoločného účtu v banke sú všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov. V zmysle § 38 ods. 10 zákona č. 492/2009 Z. z. o platobných službách „poskytovateľ platobných služieb (banka), ktorý vedie platobný účet správcu alebo spoločenstva vlastníkov, pričom na tomto platobnom účte sú vedené finančné prostriedky súvisiace so správou bytového domu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru, je povinný aj bez súhlasu správcu alebo spoločenstva vlastníkov podľa osobitného predpisu raz ročne bezplatne písomne poskytnúť vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru na základe jeho žiadosti, po preukázaní jeho totožnosti a výpisu z listu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru, ktorý nie je starší ako tri mesiace a ktorý nemusí byť určený na právne účely, informáciu o aktuálnej výške zostatku použiteľných finančných prostriedkov a platobných operáciách uskutočnených na tomto platobnom účte za obdobie predchádzajúcich šiestich kalendárnych mesiacov súvisiacich s odpísaním sumy platobnej operácie z tohto platobného účtu. Poskytovateľ platobných služieb môže vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru poskytnúť informáciu podľa prvej vety aj opakovane, pričom za každé ďalšie poskytnutie takej informácie môže poskytovateľ platobných služieb účtovať poplatok, ktorý musí byť primeraný a v súlade so skutočnými nákladmi poskytovateľa platobných služieb.“
Ako je to s pasívnym prístupom vlastníka k spoločnému účtu bytového domu?
Najefektívnejšie však je, ak majú vlastníci pasívny prístup k spoločnému účtu alebo majú jednuduchý prístup k výpisom z tohto účtu. V prospech správcu alebo predsedu sa tak zvyšuje dôvera zo strany vlastníkov ohľadom hospodárenia s ich finančnými prostriedkami.
Ako by mal byť pomenovaný spoločný účet vlastníkov v banke?
Možno si poviete, že nie je dôležité, ako sa spoločný účet vlastníkov volá, na určenie správneho názvu pri tvorbe spoločného účtu niekedy zabúdajú aj samotní predsedovia alebo správcovia. Vzhľadom na to, že ide o spoločný bankový účet a všetky prostriedky patria vlastníkom, musí byť táto skutočnosť evidovaná aj v zmluve o bežnom účte uzatvorenej medzi bankou a vlastníkmi bytov a nebytových priestorov.
Napríklad: Bytový dom na Správnej ulici 25 v zastúpení Správca bytového domu s. r. o. (alebo Spoločenstvo vlastníkov bytov). V prípade, že vlastník bude banku žiadať o výpis z účtu bytového domu, určite mu takýto názov uľahčí komunikáciu s bankou a nemusí sa skúmať čí je účet a či je naozaj v poriadku dať vlastníkovi výpis. V tomto bode je veľmi dôležité poznamenať, že správca bytového domu a spoločenstvo sú iba disponentami.
Správne založeným bankovým účtom sa rovnako vyhnete problémom v prípade žiadania finančných prostriedkov zo Štátneho fondu rozvoja bývania, alebo inej finančnej inštitúcie.
