Bytový dom predstavuje miesto, kde neustále pulzuje život, denne cez jeho brány prejdú desiatky ľudí, no majú tieto osoby na to automatické oprávnenie? Kto je povinných ich za brány bytového domu pustiť a kedy je to len vhodné?

Na to, koho ste povinný pustiť do bytového domu, ako aj do bytu sa pozrieme v nasledujúcich riadkoch, v ktorých sa vám pokúsime túto problematiku priblížiť a objasniť.

Povinnosť vlastníka umožniť prístup do bytu

Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej iba ako „BytZ“) ako základný právny predpis upravujúci problematiku správy bytových domov a okrajovo aj samotný život v bytovom dome ukladá v ust. § 11 ods. 3 každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru (ďalej iba ako „vlastník“ prípadne „vlastníci“) povinnosť sprístupniť byt alebo nebytový priestor v bytovom dome oprávneným osobám a za podmienok v tomto zákone uvedených:

„Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný umožniť na požiadanie na nevyhnutný čas a v nevyhnutnej miere vstup do bytu alebo nebytového priestoru zástupcovi spoločenstva, správcovi a osobe oprávnenej vykonávať opravu a údržbu za účelom vykonania obhliadky alebo opravy, ak opravu nezabezpečí sám alebo ak ide o opravu spoločných častí domu alebo spoločných zariadení domu prístupných z jeho bytu alebo montáž a údržbu zariadení na meranie spotreby tepla a vody v byte a nebytovom priestore a odpočet nameraných hodnôt; ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru neumožní na požiadanie vstup do bytu, zodpovedá za škody vzniknuté takýmto konaním.“ Úvodom upozorňujeme, že takýto postup predstavuje výrazný zásah do práva na nedotknuteľnosť obydlia zaručeného Ústavou SR v čl. 21 ods. 1, a práve preto je nevyhnutné, aby takto realizovaný zásah v plnom rozsahu sledoval medze zákona.

Podmienky, za ktorých má vlastník vyššie uvedenú povinnosť, môžeme zhrnúť nasledujúcim spôsobom:

• presne určený účel vstupu: príslušné zákonné ustanovenie výslovne uvádza, za akým účelom je možné, aby vlastník umožnil vstup do bytu alebo nebytového priestoru, a to kvôli vykonaniu obhliadky alebo opravy, taktiež, ak vlastník nedokáže opravu zabezpečiť sám, prípadne sa má uskutočniť oprava spoločných častí, spoločných zariadení prístupných iba z bytu (napr. stúpacie rozvody vody, kúrenie, balkóny, a i.) daného vlastníka, alebo montáž a údržba zariadení na meranie spotreby tepla a vody v byte a nebytovom priestore či odpočet nameraných hodnôt. Z týchto dôvodov je vlastník povinný strpieť vstup a zotrvanie oprávnených osôb v byte alebo nebytovom priestore,
• vstup na požiadanie: vlastník je povinný umožniť vstup a zotrvanie oprávnenej osoby v byte alebo nebytovom priestore na požiadanie. Ust. § 11 ods. 3 BytZ neupravuje žiadnu konkrétnu formu požiadania a ani lehotu, v ktorej by mal vlastník sprístupnenie uskutočniť. Môžeme však rozlišovať jednak urgentné/havarijné situácie, kedy oprava spoločných častí či spoločných zariadení neznesie odklad, a preto je vlastník povinný sprístupniť byt alebo nebytový priestor bez zbytočného odkladu a situácie, ktoré sú dlhodobo plánované, napr. výmena stúpacích rozvodov vody, v takom prípade je nevyhnutné vlastníka na takýto zásah pripraviť formou (napr. písomného) oznámenia s uvedením presného dátumu a času, a to v dostatočnom časovom horizonte vopred. Pokiaľ vlastník nezabezpečí bezproblémový vstup do bytu alebo nebytového priestoru z dôvodu, že sa v danom čase nenachádza v byte alebo nebytovom priestore, môže mu byť poskytnutá možnosť dohody náhradného termínu, tento však môže byť spoplatnený,
• okruh oprávnených osôb na vstup: zákonné ust. § 11 ods. 3 limituje osoby oprávnené na vstup do bytu alebo nebytového priestoru vlastníka na nasledujúce osoby: zástupca vlastníkov, predseda spoločenstva, prípadne člen rady, či iná na to vlastníkmi poverená osoby, správca, osoba poverená správcom a osoba oprávnená vykonávať opravu a údržbu. Vlastníkom musí byť vopred známe, kto bude oprávnenou osobou, aby si túto skutočnosť následne vedeli overiť.

Vstup do bytu alebo nebytového priestoru môže byť uskutočnený iba v primeranom rozsahu, tzn. len konkrétne miestnosti a len v konkrétnom časovom úseku, a zároveň je dôležité sledovať, aby nedošlo k presiahnutiu primeraného rozsahu.

Pokiaľ si príslušné ustanovenie BytZ budeme vykladať zoširoka, povinnosť sprístupnenia sa nevzťahuje iba na byt, ale aj na vedľajšie miestnosti. Vedľajšie miestnosti sú definované v ust. § 121 ods. 2 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej iba ako „OZ“). Tieto slúžia na to, aby sa užívali s bytom hoci sa nachádzajú mimo bytu, ako napr. pivničné kobky.

Okrem povinnosti vlastníka sprístupniť byt alebo nebytový priestor upravenej v ust. § 11 ods. 3 BytZ, je ďalšia povinnosť sprístupnenia bytu upravená aj v ust. § 11 ods. 8 BytZ: „Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorý stavebne upravuje byt alebo nebytový priestor, je povinný na výzvu umožniť prístup do bytu alebo nebytového priestoru správcovi alebo predsedovi z dôvodu kontroly, či stavebné úpravy neohrozujú, nepoškodzujú alebo nemenia spoločné časti domu alebo spoločné zariadenia domu. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome neumožní vstup do bytu alebo nebytového priestoru, správca alebo predseda je povinný oznámiť vykonávanie stavebných úprav bytu alebo nebytového priestoru príslušnému stavebnému úradu.“

Táto sa však, na rozdiel od povinnosti z ust. § 11 ods. 3 BytZ, vzťahuje výhradne iba na situácie, kedy vlastník bytu alebo nebytového priestoru tento stavebne upravuje. Okruh oprávnených osôb na vstup do bytu alebo nebytového priestoru, na rozdiel od predošlého zákonného ustanovenia, je užší a vzťahuje sa iba na správcu alebo predsedu spoločenstva. Taktiež aj účel, za ktorým oprávnené osoby môžu žiadať sprístupnenie bytu je podstatne užší, a to výslovne iba na uskutočnenie kontroly či stavebné úpravy neohrozujú, nepoškodzujú prípadne nemenia spoločné časti domu alebo spoločné zariadenia.

V prípade, ak vlastník túto zákonnú povinnosť nesplní, hrozí mu „iba“ konanie správcu, resp. predsedu spoločenstva formou oznámenia vykonávania stavebných úprav príslušnému stavebnému úradu. Ako sa bude vo veci ďalej postupovať už určí stavebný úrad.

Zodpovednosť a sprístupnenie bytu alebo nebytového priestoru

Ustanovenie § 11 ods. 3 BytZ v poslednej vete uvádza: „ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru neumožní na požiadanie vstup do bytu, zodpovedá za škody vzniknuté takýmto konaním.“ Zákon týmto ustanovil osobitný druh zodpovednosti za škodu, ktorá vzniká vlastníkovi v prípade, ak vzniknú škody v dôsledku nedodržania zákonnej povinnosti vlastníka, a teda neumožnenia vstup do bytu. Ustanovenie tohto druhu zodpovednosti v BytZ má sledovať oprávnené a chránené záujmy ostatných vlastníkov v bytovom dome.

Pokiaľ nechceme byť iba jednostranní, musíme zdôrazniť aj to, že v prípade, ak vlastník umožní vstup do bytu alebo nebytového priestoru oprávnenej osobe, a táto mu pri plnení účelu na ktorý jej bol byt alebo nebytový priestor sprístupnený spôsobí škodu, napr. z dôvodu neodborného postupu, táto za ňu aj zodpovedá v rámci všeobecnej zodpovednosti upravenej v ust. § 420 OZ, resp. v rámci zodpovednosti za škodu spôsobenú prevádzkovou činnosťou upravenou v ust. § 420a OZ.

Koho ste povinný pustiť do bytového domu?

Na otázku, koho ste povinný pustiť do bytového domu, BytZ prakticky neodpovedá, z toho dôvodu je odpoveď na túto otázku pomerne diskutabilná. Určite ste povinný do bytového domu pustiť ostatných vlastníkov a osoby žijúce s nimi v jednej domácnosti, správcu, osoby poverené správcom, ako aj iné osoby poverené zabezpečením údržby a opráv spoločných častí a spoločných zariadení bytového domu.

Novelou BytZ sa doň dostala aj možnosť prijatia domového poriadku, tento BytZ definuje v ust. § 2 ods. 16 nasledovne: „Domovým poriadkom sa rozumie vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome schválený súbor pravidiel a zásad dodržiavania dobrých mravov pri výkone práv a povinností vlastníkov a nájomcov bytov a nebytových priestorov v dome, osôb, ktoré žijú s uvedenými osobami v spoločnej domácnosti, ako aj osôb, ktoré sa zdržiavajú v dome, pri užívaní spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku.“

Práve domový poriadok v kontexte uloženia povinnosti koho je potrebné pustiť do bytového domu môže zohrávať kľúčovú úlohu. V ustanoveniach domového poriadku si vlastníci môžu určiť, na koho sa predmetná povinnosť bude vzťahovať, ako aj to, ktoré osoby z tejto povinnosti budú vyňaté, a teda ich nebude možné do bytového domu pustiť. Zároveň je možné v domovom poriadku určiť aj sankcie, za porušenie týchto povinností. Domový poriadok je prijímaný nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov tak, ako to vyplýva z ust. § 14b ods. 1 písm. s) BytZ.

Myšlienka na záver

Vlastníkom bytov a nebytových priestorov odporúčame dôsledne dávať pozor na to, koho púšťajú do bytu alebo bytového domu. Pretože práve formou prevencie sa môžu vyvarovať vzniku škôd na ich súkromnom majetku, prípadne na majetku v podielovom spoluvlastníctve všetkých osôb v bytovom dome.