sobota, 1 októbra, 2022
Domovsom vlastníkAko riešiť fajčenie na balkónoch, prášenie kobercov či hluk od susedov?

Ako riešiť fajčenie na balkónoch, prášenie kobercov či hluk od susedov?

Marek Perdík

Zákon č. 377/2004 Z. z. o ochrane nefajčiarov síce zakazuje fajčenie na niektorých miestach, ako sú napr. študentské domovy alebo v priestoroch staníc a zastávok. V prípade otvorených nástupíšť (aj zastávok MHD) upravuje možnosť fajčiť až vo vzdialenosti minimálne štyroch metrov od plochy nástupíšť.

Obec však môže všeobecne záväzným nariadením obmedziť alebo zakázať fajčenie na verejne prístupných miestach, nie však fajčenie na balkónoch. Vyčerpávajúce môžu byť aj spory so susedmi pre nadmerný hluk, nepríjemné zazeranie do okien alebo hádky s majiteľmi domácich zvierat, ktorí po nich neupratujú. Mnoho týchto problémov má veľmi jednoduché riešenie, ktorým je dobre vypracovaný domový poriadok.

Domový poriadok novelou č. 476/2019 Z. z. ktorým sa mení a dopĺňa zákon Národnej rady Slovenskej republiky č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej ako „BytZ“) zakotvil definíciu domového poriadku. Domový poriadok sa tak stal právne záväzným dokumentom. Podľa § 2 ods. 16 BytZ sa domovým poriadkom rozumie schválený súbor pravidiel a zásad dodržiavania dobrých mravov pri výkone práv a povinností vlastníkov a nájomcov bytov a nebytových priestorov v dome.

Nepomer k spravodlivej ochrane

Z toho vyplýva, že ide o pravidlá, na ktorých je potrebné sa zhodnúť, a to nadpolovičnou väčšinou vlastníkov ustanovenou §14b ods. 1 písm. s) BytZ. Samozrejme, pravidlá nesmú byť v rozpore so zákonom, ale iným spôsobom nie je obmedzené to, na čom sa vlastníci bytových a nebytových priestorov dohodnú. Vďaka tomu je možné si dohodnúť mnoho úprav, ktoré zjednodušia susedské vzťahy. Z praxe sú to najčastejšie úpravy uskladnenia vecí v spoločných priestoroch alebo vymedzenie predmetov, ktoré nie je možné takto uskladniť, prípadne aj uskladňovanie nadrozmerného odpadu, ale aj zapáchajúceho bežného odpadu.

Upraviť si je možné aj prášenie kobercov, fajčenie na balkónoch alebo potrebu zaobstarať si uzatvárateľný popolník, znečisťovanie spoločných priestorov zvieratami alebo dodržiavanie nočného kľudu, prípadne zákaz hlučného správania sa v spoločných priestoroch. Ani v takomto prípade nepôjde o nesúlad so zákonom, pretože podľa §127 ods. 1 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník hovorí, že vlastník sa musí zdržať všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného.

Je potrebné si uvedomiť, že ochrana poskytovaná právam vlastníka jednej veci nesmie byť v nepomere k spravodlivej ochrane, ktorá prináleží právam vlastníka druhej veci. Podstatou však je, že ak sa vlastníci na pravidlách dohodnú, domový poriadok dokáže vyriešiť a predísť mnoho susedským sporom.

Ako však zabezpečiť, aby sa domový poriadok dodržiaval?

Na túto otázku existuje jednoduchá odpoveď – sankcie. V domovom poriadku totiž môžu byť zavedené aj sankcie pri porušení povinnosti, ktoré z neho vyplývajú. Zavedenie sankcií, samozrejme, nie je jediným spôsobom, ako zabezpečiť dodržiavanie domového poriadku, ale je to jeden z účinných spôsobov. Dodržiavanie pravidiel by bolo možné zabezpečiť niekoľkými upozorneniami, ktoré môžu zabrať, ale väčšinou nezaberú. Každý by totiž chcel mať neobmedzené vlastnícke právo, a pritom nedbá na to, že vlastník vedľajšieho bytového domu má rovnaké práva k predmetu svojho vlastníctva.

Vynútiť si rešpektovanie domových pravidiel je teda možné sankciou, ktorá v ňom bude priamo ukotvená. Výšku sankcií si taktiež môžu dohodnúť vlastníci, treba však brať do úvahy určitú proporcionalitu. Sankciu je možné si dohodnúť aj ako rozsah určitých súm a jej presná výmera bude závisieť od rozsahu porušenia povinnosti. Dokonca sankcia môže mať aj nepeňažný charakter, napr. uloženie povinnosti vo forme verejného ospravedlnenia. Zároveň sa tak sankcia môže stať príjmom pre celý bytový dom, keďže ju je možné zaradiť do príjmu prevádzky, údržby a opráv bytového domu. Zaradenie sankcií do domového poriadku má teda mnoho praktických výhod.

Po určení sankcie je potrebné myslieť aj spôsob uplatňovania a dokazovanie takejto sankcie. V domovom poriadku si vlastníci môžu zvoliť jednotlivca alebo komisiu zloženú z viacerých vlastníkov, ktorí budú podnety od ostatných vlastníkov zbierať. Je však potrebné myslieť aj na dokazovanie porušovania. To je možné zabezpečiť fotografiou, záznamom z videokamier alebo svedeckou výpoveďou vlastníkov.

Následne je potrebné si upraviť aj to, akým spôsobom sa sankcia bude ukladať. Ak sa bojíte, že takáto sankcia by bola nevymožiteľná, tak netreba zabudnúť v domovom poriadku upraviť aj zásady a postupy pri ukladaní sankcie, ktoré môžu obsahovať ustanovenia o tom, čo sa bude považovať za dôkaz, ale aj postupy, ako sa sankcie budú ukladať alebo dôvody, vďaka ktorým bude možné sankciu odpustiť. Sankciu bude musieť vlastník uhradiť, inak ju je možné vymáhať dvoma spôsobmi, a to buď súdnou alebo mimosúdnou cestou. Pri mimosúdnej ceste pripadá do úvahy zaradiť sankciu do vyúčtovania medzi zálohové preddavky. Ak mimosúdna cesta nebude úspešná, tak je tu možnosť uplatnenia žaloby o nesplnenie povinnosti na súde.

Porušovanie pravidiel nájomcami

Obdobný režim platí, aj keď svoj byt prenajímate. Domový poriadok totiž zaväzuje aj nájomcov, a to na základe §11 ods. 10 BytZ. Tu však sankcia nemôže byť uložená nájomcovi, ale iba vlastníkovi bytového alebo nebytového priestoru.

V tomto prípade je potrebné si režim úhrady sankcie, ktorá je uložená za porušenie domového poriadku nájomcovi, upraviť v Zmluve o nájme, a to napr. stiahnutím sankcie z depozitu. Ak by však takáto úprava v zmluve o nájme absentovala, ďalšou možnosťou je výzva na úhradu sankcie alebo obrátiť sa na súd so žalobou.

SÚVISIACE ČLÁNKY

ZANECHAŤ ODPOVEĎ

Prosím zadajte váš komentár
Prosím zadajte vaše meno

Šéfredaktor odporúča